CÔNG VĂN SỐ 1083/VKSTC-V9 NGÀY 26/3/2024 GIẢI ĐÁP VƯỚNG MẮC TRONG CÔNG TÁC KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ VIỆC DÂN SỰ LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày đăng: 11/04/2024

173 Lượt xem

0 Đánh giá

Hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng phổ biến trong các giao dịch dân sự, được coi là một hình thức bảo đảm để hợp đồng chính có thể giao kết và thực hiện. Trên thực tế các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng đặt cọc là phổ biến và thực tiễn có nhiều vấn đề còn vướng mắc trong công tác xét xử và công tác kiểm sát.

Ngày 26/3/2024, Vụ Kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình (Vụ 9) thuộc Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã có Công văn số 1083/VKSTC-V9 giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình trong đó có giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc liên quan đến Hợp đồng đặt cọc.

Cụ thể như sau:

1. Thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiện có 02 quan điểm về thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (1) Tòa án nơi có bất động sản; (2) Tòa án nơi cư trú của bị đơn. Quan điểm nào là đúng?

Trả lời: Trường hợp này, đối tượng tranh chấp là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS xác định thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn (Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện) quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS.

2. Án phí trong tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

Trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu bị đơn trả tiền cọc và phạt cọc. Bị đơn đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không đồng ý trả cọc và phạt cọc. Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vậy, án phí thuộc loại có giá ngạch hay không có giá ngạch?

Trả lời: Trường hợp này, Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hủy hợp đồng đặt cọc, bị đơn phải trả tiền cọc và chịu phạt cọc thì bị đơn sẽ phải chịu án phí không có giá ngạch đối với việc hủy hợp đồng đặt cọc và chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền đặt cọc và phạt cọc phải trả theo khoản 1 Điều 147 BLTTDS, khoản 2 Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

3. Thỏa thuận tiền phạt cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc

Trường hợp các bên thỏa thuận số tiền phạt cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS thì thỏa thuận này có được Tòa án chấp nhận không?

Trả lời: Theo Điều 328 BLDS năm 2015 thì các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, nếu mức phạt cọc quá cao so với giá trị tài sản đặt cọc, vượt quá khả năng chi trả của người nhận đặt cọc thì cho dù trước đó các bên đã có thoả thuận, Tòa án vẫn có thể không chấp nhận.

4. Người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa…) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có vô hiệu không?

Trả lời:

1. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.

Nếu hợp đồng đặt cọc hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì có thể là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 BLDS.

2. Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.

5. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng đặt cọc có vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Theo khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Theo Điều 188 Luật Đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (chưa đăng ký vào Sổ địa chính) thì chưa có hiệu lực.

Do vậy, trong trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công nhận. Số tiền mua đất bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc được xác định là số tiền đặt cọc. Để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không phải căn cứ vào nội dung sự việc tranh chấp, nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS và/hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 BLDS thì vô hiệu.

Ngoài ra, Công văn 1083/VKSTC-V9 còn giải đáp một số vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ viên dân sự, gồm: