HƯỚNG DẪN 13/HD-VKSTC NGÀY 30/5/2023 CỦA VKS TỐI CAO MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN TRONG KIỂM SÁT VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC VỤ ÁN DÂN SỰ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thực tiễn hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ) tại Viện kiểm sát nhân dân các cấp trong những năm qua cho thấy, các quan hệ tranh chấp này thường đa dạng và có đặc thù riêng, do chịu sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan trong từng thời kỳ (những thay đổi trong chính sách quản lý đất đai của Nhà nước, biến đổi trong quá trình sử dụng đất, sự bất ổn về giá đất trên thị trường....). Các quy định của pháp luật giải quyết tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ còn chưa đầy đủ, đồng bộ, chưa tương thích, dẫn đến nhận thức không thống nhất giữa các cơ quan thực thi pháp luật; giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng (QSD) đất, làm tăng nguy cơ mâu thuẫn, phát sinh tranh chấp. Hơn nữa, các vụ án về các quan hệ tranh chấp này thường có tính chất phức tạp từ việc thu thập, xác minh, đánh giá chứng cứ đến việc áp dụng pháp luật, làm cho hoạt động kiểm sát việc giải quyết tranh chấp còn gặp nhiều khó khăn.

Thực hiện Chỉ thị số 01/CT-VKSTC ngày 02/12/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao về công tác của ngành Kiểm sát nhân dân năm 2023; Chỉ thị số 05/CT-VKSTC ngày 18/10/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao về việc thực hiện các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác kiểm sát việc giải quyết vụ án hành chính, vụ việc dân sự và những việc khác theo quy định của pháp luật; Kế hoạch số 01/KH-VKSTC ngày 27/12/2022 về công tác trọng tâm của Viện kiểm sát nhân dân tối cao năm 2023, Vụ Kiểm sát việc giải quyết các vụ, việc dân sự, hôn nhân và gia đình (Vụ 9) hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ, cụ thể như sau:

1. Một số vấn đề về tố tụng

Các quy định chung về giao dịch, về hợp đồng trong Bộ luật dân sự (BLDS) và Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) cũng được áp dụng đối với HĐCN, TC QSDĐ. Bên cạnh đó, cần lưu ý một số vấn đề đặc thù riêng, thường có nhận thức, áp dụng không đúng, không thống nhất trong thực tiễn như sau:

1.1. Về thời hiệu khởi kiện

1.2. Về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐVQSD đất vô hiệu

1.3. Về thẩm quyền giải quyết vụ án của Tòa án

1.4. Xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án

2. Một số vấn đề về nội dung

2.1. Trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCN QSD đất)

2.1.1. Về hình thức của HĐCN QSD đất

2.1.2. Điều kiện có hiệu lực của HĐCN QSD đất

2.1.3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSD đất

2.1.4. Giải quyết một số trường hợp chuyển nhượng QSD đất

a) Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác

b) Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

c) Trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình nhưng việc chuyển nhượng không được sự đồng ý của đầy đủ các thành viên trong hộ

2.1.5. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

2.1.6. Về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2.1.7. Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu

2.2. Trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (HĐTC QSD đất)

2.2.1. Về hình thức HĐTC QSD đất

2.2.2. Về điều kiện để tặng cho QSD đất

2.2.3. Về thời điểm có hiệu lực của HĐTC QSD đất

2.2.4. Về HĐTC QSD đất giữa cha mẹ và con:

2.2.5. Về tặng cho QSD đất có điều kiện

2.2.6. HĐTC QSD đất vô hiệu

2.2.7. Áp dụng án lệ để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất

Để giải quyết tranh chấp HĐTC QSD đất, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các án lệ có liên quan như sau:

- Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 về giải quyết vụ án ly hôn trong đó công nhận việc tặng cho QSD đất giữa cha mẹ và con áp dụng trong trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận QSD đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho QSD đất.

- Án lệ số 14/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất mà điều kiện đó không được ghi trong hợp đồng, áp dụng đối với trường hợp HĐTC QSD đất không ghi điều kiện tặng cho nhưng tại các văn bản, tài liệu khác có liên quan thể hiện các bên đã có thỏa thuận, thống nhất về điều kiện tặng cho và điều kiện tặng cho là hợp pháp; trường hợp này, Tòa án phải công nhận điều kiện của HĐTC QSD đất và xác định HĐTC QSD đất đó là hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện.

- Án lệ số 52/2021/AL ngày 25/11/2021 về hiệu lực của HĐTC QSD đất khi chưa đăng ký QSD đất, áp dụng trong trường hợp HĐTC QSD đất được lập thành văn bản đã được công chứng, chứng thực; bên được tặng cho chưa đăng ký QSD đất do trở ngại khách quan thì bên tặng cho tài sản chết. Trường hợp này, phải xác định HĐTC QSD đất có hiệu lực pháp luật.

Trên đây là hướng dẫn một số nội dung cơ bản trong hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp HĐCN, TC QSDĐ.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn 13/HD-VKSTC ngày 30/05/2023

------------------------------

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.