RÚT KINH NGHIỆM VỤ ÁN DÂN SỰ: KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN TUYÊN VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO NHẦM LẪN

Ngày 13/5/2025, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng đã có Thông báo số 21/TB-VKS-DS rút kinh nghiệm về kiểm sát việc giải quyết vụ án dân sự đối với việc giải quyết vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu bồi thường thiệt hại, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Trần Công H với bị đơn ông Nguyễn Đình C, ông Đỗ Văn H của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL tại Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2024/DS-ST ngày 28/6/2024.

1. Tóm tắt nội dung vụ án:

Ngày 16/4/2008, ông H thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất 02ha của hộ ông C tại xã ER, huyện ES với giá là 35.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, vì thửa đất trên ông C chưa được cấp GCNQSD đất nên ông H không muốn nhận chuyển nhượng đất nữa mà yêu cầu ông C trả lại tiền. Lúc này ông C đề nghị chuyển nhượng diện tích đất ở vị trí khác theo GCNQSD đất của ông C là thửa đất số 236, 238, tờ bản đồ số 09, tại thôn 15, xã ER với giá là 86.000.000 đồng. Do đó, đến ngày 15/11/2008, ông H và hộ ông C đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 09, diện tích 20.775m², được UBND xã ER chứng thực theo quy định. Ông C là người chịu trách nhiệm đi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho ông H. Ngày 20/01/2009, ông H được Ủy ban nhân dân huyện ES cấp GCNQSD đất số AI 633895 đối với hai thửa đất trên. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 23/02/2009 giữa ông C và ông H đã viết bản cam kết về việc bản giao số đỏ và giao nhận đủ tiền giữa hai bên, trong đó có nội dung: “thửa đất được sử dụng thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ 09, tổng diện tích 20.775m², số dư trong bia đỏ 775m² còn lại là quyền sử dụng của gia đình ông C”. Do chưa có nhu cầu sử dụng nên ông đã cho ông C mượn đất để canh tác cho đến năm 2022 khi ông H yêu cầu ông C bản giao diện tích đất đã bán cho mình thì phát sinh tranh chấp. Vì vậy, ông H yêu cầu Toà án giải quyết:

- Buộc ông C phải có trách nhiệm bàn giao toàn bộ diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông H theo thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 9 thuộc địa phận xã ER, huyện ES, tỉnh ĐL theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký kết.

- Buộc ông Đỗ Văn H tháo dỡ, đập phá công trình xây dựng trái phép trên đất và trả lại mặt bằng cho ông H.

2. Quá trình giải quyết tại Tòa án:

Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2024/DS-ST ngày 28/6/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL, tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Công H về việc:

- Buộc ông Nguyễn Đình C phải có trách nhiệm bàn giao cho ông H toàn bộ điện tích đất thuộc thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 9 thuộc thôn 15, xã ER, huyện ES, tỉnh ĐL theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã ER chứng thực ngày 15/11/2008.

- Buộc ông Nguyễn Đình C phải bồi thường thiệt hại cho ông H do đất bị múc đi để bán trên thửa đất 236, 238 tờ bản đồ số 9, trị giá 213.400.000 đồng.

- Buộc ông Đỗ Văn H tháo dỡ, đập phá công trình xây dựng trái phép trên đất và trả lại mặt bằng cho ông H.

2. Chấp nhận yêu cầu phán tố của bị đơn ông Nguyễn Đình C:

- Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Nguyễn Đình C và ông Trần Công H đối với thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 9 thuộc thôn 15, xã ER, huyện ES, tỉnh ĐL được UBND xã ER chứng thực ngày 15/11/2008 bị vô hiệu.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 633895 do UBND huyện ES cấp ngày 20/01/2009 mang tên ông Trần Công H đối với thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 9 thuộc thôn 15, xã ER, huyện ES, tỉnh ĐL.

Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

- Buộc bị đơn ông Nguyễn Đình C và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Tr, ông Nguyễn Mạnh C, ông Nguyễn Nam M, bà Nguyễn Thị ông Nguyễn Phi H phải có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông Trần Công H tổng số tiền 425.844.000 đồng (Bốn trăm hai mươi lăm triệu tám trăm bốn mươi bốn nghìn đồng).

- Các đương sự có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác để giải quyết đối với quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 242, 243, tờ bản đồ số 9 (nay là thừa 128, 149, tờ bản đồ số 88), xã ER, huyện ES, tỉnh ĐL nếu có yêu cầu.

3. Kiến nghị Uỷ ban nhân dân huyện ES xem xét lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các hộ dân theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Bán ăn còn tuyên về chi phí, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 05/7/2024, nguyên đơn ông Trần Công H kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ chứng cử, tài liệu liên quan đến vụ án công nhận quyền sử dụng đất cho ông, đề nghị huỷ bản án sơ thẩm để giải quyết lại do cấp sơ thẩm xét xử chưa làm rõ một số nội dung dẫn đến việc xét xử không đúng pháp luật đồng thời yêu cầu chuyển cơ quan điều tra xem xét hành vì ông C tự ý múc đất đã bán cho ông đem đi bản.

Bản án dân sự phúc thẩm số 337/2024/DS-PT ngày 31/12/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tuyên xử:

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công H, huý Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2024/DS-ST ngày 28/6/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh ĐL, chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân tỉnh ĐL giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm:

(1) Xác định không chính xác về thửa đất chuyển nhượng:

Giữa ông H và ông C thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất 02ha tại xã ER, huyện ES với giá là 35.000.000 đồng, vì thửa đất trên ông C chưa được cấp GCNQSD đất nên ông H không muốn nhận chuyển nhượng đất nữa mà yêu cầu ông C trả lại tiền. Ông C đề nghị chuyển nhượng diện tích đất ở vị trí khác theo GCNQSD đất của ông C là thửa đất số 236, 238, tờ bản đồ số 09, tại thôn 15, xã ER với giá là 86.000.000 đồng. Ngày 15/11/2008, ông H và hộ ông C đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ số 09, diện tích 20.775m², được UBND xã ER chứng thực theo quy định. Ngày 20/01/2009, ông H được Ủy ban nhân dân huyện ES cấp GCNQSD đất số AI 633895 đối với hai thửa đất trên. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 23/02/2009 giữa ông C và ông H đã viết bản cam kết về việc bản giao số đó và giao nhận đủ tiền giữa hai bên, trong đó có nội dung: “thửa đất được sử dụng thửa đất số 236, 238 tờ bản đồ 09, tổng diện tích 20.775m², số dư trong bìa đỏ 775m² còn lại là quyền sử dụng của gia đình ông C”. Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa hai bên cụ thể, rõ ràng, hợp pháp không có sự nhầm lẫn. Ông C giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H nhưng chưa bàn giao đất trên thực địa là chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

(2) Chưa có căn cứ để xác định hợp đồng vô hiệu:

Ngày 15/11/2008, các thành viên trong gia đình ông C (06 người) và ông H trước sự chứng kiến của công chức tư pháp xã ER và Chủ tịch xã đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất 236, 238 và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngày 20/01/2009, ông H được Ủy ban nhân dân huyện ES cấp GCNQSD đất số AI 633895 đối với hai thửa đất trên. Do đó, hợp đồng chuyến nhượng quyền sử dụng đất mà ông H nhận chuyển nhượng của ông C là hợp pháp, việc chuyển nhượng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực đúng theo quy định của pháp luật.

Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H mà chấp nhận yêu cầu phản tố của ông C với lý do có sự nhầm lẫn, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nên bị vô hiệu theo quy định tại các điều 127, 128, 131 Bộ luật dân sự năm 2005 là chưa có cơ sở vững chắc.

(3) Chưa làm rõ những tình tiết liên quan khác làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự:

Diện tích 775m² nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân huyện ES cấp GCNQSD đất số A1 633895, ngày 20/01/2009 đã cấp cho ông H là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông C vì phần đất dôi dư này các bên đều biết và thừa nhận tại giấy cam kết để ngày 23/02/2009. Do đó, cần phải xác định diện tích đất dôi dư của ông C nằm trong GCNQSD đất đã cấp cho ông H nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định và ông C có nhu cầu lấy lại phần diện tích đất thửa thì buộc ông H phải trả lại cho ông C phần đất thừa đó. Trong trường hợp diện tích đất thừa trên không đảm bảo việc tách thửa đất theo quy định của pháp luật thì tiến hành định giá phần đất thừa 775m² buộc ông H phải thối trả bằng tiền mới đảm bảo quyền lợi cho ông C.

Mặc khác, phần diện tích của thửa đất số 128, 149 tờ bản đồ số 88, thuộc thôn 15, xã ER mà ông C bán cho ông H có sự chồng lấn với thửa đất liền kề đã cấp cho ông T. Tuy nhiên, Toà án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ trong trường hợp thửa đất số 128, 149 tờ bản đồ số 88, thuộc thôn 15, xã ER mà ông C cho rằng đó mới là thửa đất chuyển nhượng cho ông H thì quyền lợi của ông H chưa được đảm bảo.

Do vụ án có những sai sót nêu trên mà Toà án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên đã huỷ Bản án hành chính sơ thẩm số 09/2024/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2024 của TAND tỉnh ĐL theo đề nghị của đại diện Viện KSND cấp cao tại Đà Nẵng.