VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, TUYÊN BỐ VĂN BẢN CÔNG CHỨNG VÔ HIỆU

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những tranh chấp dân sự hay xảy ra trên thực tế. Dưới đây là một vụ việc mà AV COUNSEL đã giải quyết, các bạn cùng tham khảo nhé!

1. Nội dung vụ án:

Tháng 7/2019, bà A cho bà B vay số tiền là 2.000.000.000 đồng, lãi suất 1,5%/tháng. Hai bên thỏa thuận nếu bà B trễ tiền lãi 02 tháng liên tiếp thì sẽ bán lại căn nhà của bà cho bà A, căn nhà được thế chấp cho khoản vay. Hai bên đều biết căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: bà B chuyển nhượng nhà đất cho bà A với giá 6.000.000.000 đồng, đã nhận cọc 2.000.000.000 đồng. 

Đến tháng 7/2021, bà B trả được một phần tiền và còn nợ bà A 1.000.000.000 đồng. Tuy nhiên tới tháng 8/2021, bà B không trả được tiền lãi.

Ngày 07/01/2022, bà B ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng QSDĐ cho ông C và đã được công chứng tại Văn phòng công chứng X.

Ngày 05/10/2021, bà A có đơn khởi kiện bà B yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng cọc, buộc bà B trả số tiền cọc và tiền phạt một lần cọc là 2.000.000.000 đồng. Ngày 12/01/2022, ngày 24/4/2022, bà A bổ sung đơn khởi kiện yêu cầu bà B phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà với bà A, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa bà B và ông C vô hiệu.

12/01/2022, Tòa án cấp sơ thẩm ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

Bản án dân sự sơ thẩm số XXX/2023/DS-ST ngày 05/7/2023 của Tòa án cấp sơ thẩm quyết định: chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà A.

Ngày 11/7/2023 bà B kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, ngày 19/7/2023 ông C cũng kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Bà A không rút đơn khởi kiện.

Bà B yêu cầu AV COUNSEL đại diện ủy quyền để giải quyết vụ việc cho bà tại Tòa án cấp phúc thẩm.

2. Trình tự làm việc của Vina Lawyer khi nhận được yêu cầu của Khách hàng:

Bước 1: Tiếp xúc với khách hàng để tiếp nhận toàn bộ thông tin và diễn biến của sự việc.

Bước 2: Khách hàng cung cấp cho Vina Lawyer toàn bộ thông tin, tài liệu, văn bản, chứng cứ hiện có liên quan đến vụ việc. Trường hợp Vụ việc đang trong quá trình giải quyết tại Tòa án thì Khách hàng phải trích lục toàn bộ hồ sơ tại Tòa án để cung cấp cho Vina Lawyer (nếu khó khăn trong việc trích lục Vina Lawyer sẽ hỗ trợ thực hiện).

Bước 3: Nghiên cứu và tư vấn sơ bộ hướng giải quyết vụ việc để khách hàng lựa chọn phương án giải quyết.

Bước 4: Hoàn tất hồ sơ thủ tục để Vina Lawyer tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng.

Bước 5: Đại diện cho khách hàng tham gia giải quyết vụ việc tại Tòa án theo thỏa thuận.

3. Hướng giải quyết tranh chấp vụ án:

Thứ nhất, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không có hiệu lực pháp luật:

Tại Giấy vay tiền có nội dung thế chấp nhà đất cho khoản vay bằng giấy nhận đặt cọc, nếu như trễ tiền lãi 02 tháng thì bà B coi như bán nhà đất cho bà A. Giao dịch thực tế xảy ra là hợp đồng vay, không có sự kiện về mua bán nhà đất và cũng không có sự việc giao nhận tiền đặt cọc nào tại thời điểm hai bên xác lập Hợp đồng vay. Số tiền ghi tại Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là số tiền của hợp đồng vay chứ không phải tiền đặt cọc.

Do vậy, Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất giữa hai bên xác lập là hợp đồng giả tạo do không có việc đặt cọc và mua bán nhà đất xảy ra tại thời điểm hai bên xác lập giao dịch.

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”

Thứ hai, việc thế chấp nhà đất cho giao dịch vay tiền là không đúng pháp luật:

Thỏa thuận vay giữa hai bên được bảo đảm bằng hình thức thế chấp nhà đất của bà B. Tuy nhiên nhà đất này hiện đang được thế chấp tại ngân hàng, hai bên đều biết và có xác nhận tình trạng nhà đất tại Giấy vay tiền.

Khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…"

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Dựa trên căn cứ pháp lý này, thỏa thuận thế chấp trên không đúng quy định của pháp luật là hợp đồng phải được công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

Đồng thời, nhà đất này đang thế chấp tại ngân hàng nên đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

“Điều 319. Hiệu lực của thế chấp tài sản

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

Do vậy, việc thế chấp giữa nguyên đơn và bị đơn không có hiệu lực.

Thứ ba, Hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà B và ông C không vi phạm quy định của pháp luật nên không thể vô hiệu.

Giữa bà B và ông C ký kết hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chức tại Văn phòng công chứng X, hai bên xác lập tự nguyện, không vi phạm pháp luật, không có tranh chấp tại thời điểm ký kết và không có quyết định về ngăn chặn giao dịch.

4. Kết quả đạt được:

AV COUNSEL đã tiến hành bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà B trong giai đoạn phúc thẩm.

Tòa án cấp phúc thẩm đã quyết định:

• Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tháng 7/2019 giữa bà A và bà B là vô hiệu do giả tạo.

• Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/01/2022 giữa bà B và ông C là hợp pháp và có hiệu lực.

• Hủy bỏ quyết định biện pháp khẩn cấp tạm thời.

• Bà B trả lại cho bà A số tiền 1.000.000.000 đồng và lãi theo quy định.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.