"BỎ KHUNG GIÁ ĐẤT" - GÓC NHÌN TỪ PHÁP LÝ

Việc xác định giá đất là một trong những trụ cột quan trọng trong chính sách quản lý đất đai tại Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến thu ngân sách, công bằng xã hội và hiệu quả sử dụng tài nguyên. Với việc Nghị định 226/2025/NĐ-CP chính thức bãi bỏ khung giá đất từ ngày 15/8/2025, cơ chế định giá đất đã bước sang giai đoạn mới, dựa trên thị trường và sát thực tế hơn, mở ra cả cơ hội lẫn thách thức cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Bài viết này phân tích các thay đổi pháp lý, cơ sở xác định giá đất, cũng như tác động thực tiễn của quy định mới đối với chính sách đất đai tại Việt Nam.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025 chính thức bãi bỏ khung giá đất quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Quy định này đánh dấu một bước chuyển mang tính chiến lược trong chính sách đất đai Việt Nam, phản ánh xu hướng pháp luật hiện đại hóa và thị trường hóa.

Trước đây, khung giá đất tạo “trần cứng”, dẫn đến thất thu thuế, méo mó đấu giá quyền sử dụng đất, và tạo bất bình đẳng trong phân phối đất. Việc bãi bỏ khung giá đất tạo cơ sở pháp lý để UBND cấp tỉnh linh hoạt xây dựng bảng giá đất theo thực tế thị trường, giảm rủi ro thất thu thuế, méo mó cơ chế đấu giá đất và bất bình đẳng trong phân phối nguồn lực đất đai. Đồng thời, quy định mới cũng đặt ra yêu cầu pháp lý cho các cơ quan chuyên môn về việc rà soát, cập nhật bảng giá đất định kỳ, nhằm đảm bảo sát giá thị trường.

Có thể xác định giá đất công cộng theo đất thương mại

Theo khoản 7 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, giá các loại đất công cộng không có mục đích kinh doanh (trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang, cơ sở lưu trữ tro cốt) được xác định như sau:

• Căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận.

• Nếu bảng giá không có giá loại đất cùng mục đích, căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận.

• Riêng đất xây dựng công trình sự nghiệp, nếu không có giá cùng loại, căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Như vậy, So với điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (chỉ căn cứ vào giá đất ở), quy định mới tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để xác định giá đất công cộng sát giá thị trường, phù hợp với Điều 114 Luật Đất đai 2013 về xác định giá đất theo mục đích sử dụng, nguyên tắc công bằng và minh bạch. Đồng thời, việc này giúp UBND cấp tỉnh đối chiếu và áp dụng mức giá hợp lý trong bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế rủi ro khiếu kiện.

Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện xây dựng bảng giá đất

Trước đây, khoản 4 Điều 13 Nghị định 71/2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) thực hiện xây dựng bảng giá đất. Việc giao cho UBND cấp xã phù hợp với nguyên tắc phân cấp quản lý đất đai gần nhất với hiện trạng đất. 
Tuy nhiên, trách nhiệm pháp lý trong việc lập bảng giá đất được nâng cao, UBND cấp xã phải tuân thủ quy trình xác định giá, phối hợp cơ quan chuyên môn cấp tỉnh và tổ chức tư vấn có đủ điều kiện pháp lý.

Thay đổi cơ quan có thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá đất

Trước đây, khoản 5 Điều 13 Nghị định 71 quy định:

Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Khoản 8 Điều 1 Nghị định 226 đã sửa đổi quy định trên như sau:

Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.

So với khoản 5 Điều 13 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (Sở TN&MT thực hiện lựa chọn), quy định mới mở rộng cơ sở pháp lý và thẩm quyền, phù hợp với việc sáp nhập Sở TN&MT vào Sở Nông nghiệp và Môi trường, đồng thời đảm bảo tính minh bạch, tuân thủ pháp luật về đấu thầu và trách nhiệm quản lý nhà nứoc. 

Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có thể tăng hoặc giảm mức giá

Về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất, khoản 11 Điều 1 Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024 như sau:

“2. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

a) Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

b) Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.”

Việc bổ sung này đảm bảo nguyên tắc công bằng và phù hợp với giá trị thực tế, giúp tránh xung đột pháp lý trong bồi thường, chuyển nhượng hoặc áp dụng giá đất. Đồng thời,

Như vậy, việc bỏ khung giá đất sẽ có tác động như thế nào?

- Về mặt tích cực:

Thứ nhất: UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Việc điều chỉnh giá đất theo kịp giá thị trường trước mắt tránh được tình trạng thất thu thuế của nhà nước trong các giao dịch bất động sản;

Thứ hai: Chủ trương giao đất cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo cơ chế thị trường nhưng sẽ có cơ chế để doanh nghiệp vừa và nhỏ, siêu nhỏ thuận lợi trong việc tiếp cận đất làm mặt bằng trong sản xuất kinh doanh. Điều này cho thấy rõ sự công khai minh bạch phân phối nguồn lực xã hội tạo sự công bằng, hạn chế tình trạng “mốc nối”, thất thoát tài sản nhà nước;

Thứ ba: Tuy giá đất sẽ tăng hơn so với khi áp dụng khung giá đất nhưng không ảnh hưởng lớn đến giá cho các nhà đầu tư đang thuê hiện nay, đặc biệt là khu vực nhà ở xã hội, nhà ở của sinh viên nhà nước vẫn có chính sách không thu tiền;

Thứ tư: Bảng giá đất được xây dựng trên cơ chế thị trường đồng nghĩa với việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ tăng trong thời gian tới, theo đó dự thảo Luật đất đai có định hướng trích ít nhất 10% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thu được vào Quỹ phát triển đất của địa phương giải quyết vấn đề bồi thường thực hiện dự án trên địa bàn.

- Về mặt hạn chế:

Thứ nhất: Giá đất trên thị trường Giá đất biến động liên tục, nếu cơ quan nhà nước không cập nhật kịp thời, có thể gây thiếu công bằng pháp lý khi áp dụng bảng giá.

Thứ hai: Giá đất tăng mạnh có thể dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng đất, bồi thường, chuyển nhượng nếu cơ chế pháp luật liên quan chưa đồng bộ (thuế, tín dụng, quản lý dự án).

Vì vậy,  Để giảm rủi ro pháp lý, UBND cấp tỉnh và cơ quan chuyên môn phải thực hiện quy trình lập, thẩm định và công bố bảng giá đất chặt chẽ, đồng thời phối hợp với các cơ quan quản lý thuế, ngân hàng và quy hoạch. Không chỉ vậy, chúng ta không chỉ nên dừng lại ở mặt sửa đổi luật đất đai mà các pháp luật có liên quan như thuế, ngân hàng cũng phải có sự đồng bộ mới đem lại hiệu quả thật sự mong muốn.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng.