MÃ ĐỊNH DANH ĐIỆN TỬ ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyển đổi số trong quản lý nhà nước, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đang bước vào giai đoạn triển khai cụ thể thay vì chỉ dừng ở định hướng. Trong tiến trình này, việc Chính phủ ban hành Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/3/2026, đánh dấu một bước chuyển đáng chú ý khi thay thế Nghị định 94/2024/NĐ-CP về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản.

Điểm đáng quan tâm nhất của Nghị định 357/2025/NĐ-CP là việc lần đầu tiên thiết lập cơ chế cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm bất động sản. Đây không chỉ là thay đổi về mặt kỹ thuật quản lý dữ liệu, mà còn là nền tảng để kiểm soát dòng thông tin trên thị trường: từ thuế, giao dịch đến tình trạng pháp lý của tài sản.

Nếu được triển khai hiệu quả, cơ chế này có thể góp phần hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và giảm đáng kể các rủi ro như dự án “ma”, gian lận hay tranh chấp phát sinh. Đồng thời, nó cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ thể tham gia thị trường trong việc tiếp cận và sử dụng dữ liệu.

Vậy mã định danh điện tử bất động sản là gì, được cấu thành như thế nào, áp dụng đối với những loại dữ liệu nào và được cấp, tra cứu ra sao? Hãy cùng AV Cousel tìm hiểu qua bài viết sau

1. Mã định danh điện tử bất động sản là gì?

Căn cứ Điều 3.5 Nghị định 357/2025/NĐ-CP, Mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng) là chuỗi ký tự số và chữ tối đa không quá 40 ký tự được cấp riêng cho mỗi căn nhà (chung cư, riêng lẻ) hoặc bất động sản trong công trình xây dựng được quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản.

Như vậy, có thể hiểu mã định danh điện tử bất động sản là chuỗi ký tự gồm số và chữ, có độ dài tối đa 40 ký tự, được cấp riêng cho từng sản phẩm bất động sản. Theo đó, mỗi căn nhà ở (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sẽ được gán một mã định danh điện tử duy nhất để quản lý trong hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Mã định danh này được sử dụng nhằm xác định, quản lý, theo dõi thông tin pháp lý và hiện trạng của từng bất động sản trong quá trình khai thác, sử dụng và giao dịch.

2. Cấu trúc mã định danh điện tử

Được quy định tại Phụ lục I Nghị định 357/2026/NĐ-CP, gồm 04 loại cấu trúc mã định danh diện tử.

 

Loại		Cấu trúc	Ghi chú
Sản phẩm bất động sản	Cấu trúc chung	[Mã thửa đất] - [Mã dự án/công trình] - [Mã địa điểm (nếu có)] - [Loại BĐS/diện tích sàn]	Tối đa 50 ký tự, gồm chữ in hoa (A-Z), số (0-9), chỉ dùng dấu “-”.
	Nhà ở	[Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [Chuỗi gồm 8 ký tự]
	Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng	[Mã định danh thửa đất] - [Mã số thông tin dự án, công trình xây dựng] - [Mã định danh địa điểm (nếu có)] - [Chuỗi gồm 6 ký tự]
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư		[Số định danh tổ chức] - [Dãy ký tự tự nhiên thể hiện thời điểm ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư do cơ quan có thẩm quyền ban hành]	Mã định danh điện tử của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là chuỗi 15 ký tự gồm các nhóm trường thông tin sau: - Mười ba (13) ký tự: là số định danh tổ chức theo quy định của pháp luật về định danh, xác thực điện tử; - Hai (2) ký tự tiếp theo: là 2 ký tự nhận diện đơn vị cấp thông báo đủ điều kiện cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo bảng ký tự nhận diện đơn vị
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản		[Mã tỉnh/thành phố] - [Số định danh cá nhân/số định danh người nước ngoài] - [Dãy ký tự tự nhiên thể hiện ngày, tháng, năm cấp chứng chỉ; số hiệu chứng chỉ; bị thu hồi (nếu có)].	Là chuỗi 17 ký tự gồm các nhóm trường thông tin sau: - Hai ký tự đầu tiên: là 2 ký tự nhận diện đơn vị cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo bảng ký tự nhận diện đơn vị tại mục 5 Phụ lục 1 NĐ 357/2025. - Mười hai (12) ký tự tiếp theo: là số định danh cá nhân/số định danh người nước ngoài của cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Hai ký tự tiếp theo: là 2 số cuối của năm hết hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. - Một ký tự cuối cùng: là 1 (nếu bị thu hồi).
Cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở		[Số định danh cá nhân] - [Dãy ký tự tự nhiên thể hiện nhóm đối tượng thụ hưởng và chương trình chính sách hỗ trợ về nhà ở (Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công; nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo; các chương trình hỗ trợ khác).]	Là chuỗi 14 ký tự gồm các nhóm trường thông tin sau: - Mười hai (12) ký tự đầu tiên: là số định danh cá nhân của cá nhân được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở; - Hai (2) ký tự tiếp theo: là ký tự nhận diện thể hiện chương trình chính sách hỗ trợ về nhà ở (Chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công; nhà ở cho hộ nghèo, cận nghèo; các chương trình hỗ trợ khác).

 

3. Thông tin/dữ liệu về bất động sản hình thành trước ngày Nghị định 357/2025/NĐ-CP sẽ được gắn mã định danh như thế nào?

Theo Điều 40 Nghị định 357/2026/NĐ-CP, các dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã tồn tại trước thời điểm nghị định có hiệu lực sẽ không được gắn mã ngay lập tức, mà phải trải qua quá trình rà soát, cập nhật và chuẩn hóa.

Cụ thể, các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn thiện dữ liệu, bảo đảm đầy đủ và thống nhất để phục vụ việc tích hợp, kết nối và chia sẻ vào Hệ thống thông tin, chậm nhất đến ngày 01/7/2026.

Trong trường hợp hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống dữ liệu chưa đáp ứng yêu cầu kết nối tại thời điểm Nghị định 357 có hiệu lực, các cơ quan, tổ chức và cá nhân liên quan vẫn tiếp tục thực hiện chế độ báo cáo, cung cấp thông tin theo Nghị định 94/2024/NĐ-CP cho đến khi hoàn tất việc nâng cấp và kết nối theo thời hạn nêu trên.

4. Tra cứu mã định danh điện tử của bất động sản 

Theo khoản 4 Điều 33 Nghị định 357/2026/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin, dữ liệu chuyên ngành, chi tiết về nhà ở và thị trường bất động sản (theo Phụ lục VI) phải gửi phiếu yêu cầu theo mẫu quy định tại Phụ lục III đến Bộ Xây dựng.

• Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia qua địa chỉ link: dichvucong.gov.vn.
• Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa cơ quan Bộ Xây dựng.
• Nộp trực tuyến trên hệ thống giải quyết thủ tục hành chính của Bộ Xây dựng qua địa chỉ link: dichvucong.moc.gov.vn.

 

____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.