QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Cầm cố quyền sử dụng đất là việc phổ biến trong đời sống thường ngày. Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có chế định rõ ràng cho việc cầm cố quyền sử dụng đất. Trong bài viết dưới đây, Pháp lý Bất động sản Bình Dương sẽ phân tích một số khía cạnh pháp luật cũng như khó khăn, vướng mắc trong việc cầm cố quyền sử dụng đất.

- Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2013.

- Nội dung:

1. Thế nào là cầm cố quyền sử dụng đất?

Quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” (Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015)

Do vậy, cầm cố quyền sử dụng đất là việc người sở hữu quyền sử dụng đất giao tài sản cho một bên khác để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ nào đó.

2. Cơ chế pháp lý cho việc cầm cố quyền sử dụng đất?

Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về cầm cố bất động sản như sau: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Trong đó, bất động sản bao gôm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trinh xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 107 Bộ luật Dân sự).

Tuy nhiên, Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định về Hợp đồng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Có thể thấy, Hợp đồng về cầm cố quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Pháp luật không quy định cụ thể về cầm cố quyền sử dụng đất nhưng việc cầm cố quyền sử dụng đất có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không có quy định về cầm cố quyền sử dụng đất, không quy định cầm cố quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất theo Điều 167.

Trên thực tiễn, nhiều Tòa án dựa vào quy định người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất mà tuyên các giao dịch bảo đảm cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuy nhiên, về tập quán thì các bên vẫn thường xuyên xảy ra giao dịch “cầm cố đất” trên thực tế nhưng nhiều Tòa án lại tuyên các giao dịch này vô hiệu do người cầm cố không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất là hoàn toàn chưa hợp lý.

Có thể hiểu, Luật Đất đai 2013 không quy định về việc cầm cố quyền sử dụng đất nhưng cũng không có quy định cấm. Việc Tòa án tuyên các giao dịch cầm cố bất động sản vô hiệu là ảnh hưởng đến các bên trong giao dịch cầm cố. Có thể hiểu, việc cầm cố quyền sử dụng đất là do pháp luật chưa đủ quy định cặn kẽ chứ không phải là hành vi pháp luật cấm. Mặc dù Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hiệu lực đối kháng khi cầm cố bất động sản nhưng luật chuyên ngành là Luật Đất đai 2013 lại không quy định về quyền này nên người sử dụng đất có được cầm cố quyền sử dụng đất vẫn là một bất cập trong thực tế.

Trên đây là nội dung “QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”.

____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.