QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Cầm cố quyền sử dụng đất là việc phổ biến trong đời sống thường ngày. Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có chế định rõ ràng cho việc cầm cố quyền sử dụng đất. Trong bài viết dưới đây, AVCounsel sẽ phân tích một số khía cạnh pháp luật cũng như khó khăn, vướng mắc trong việc cầm cố quyền sử dụng đất.

- Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2024.

- Nội dung:

1. Thế nào là cầm cố quyền sử dụng đất?

Quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” (Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015)

Tuy pháp luật không quy định cụ thể thế nào là hành vi cầm cố quyền sử dụng đất nhưng căn cứ trên thực tế giao dịch đang diễn ra thì chúng ta có thể khái quát hóa khái niệm cầm cố quyền sử dụng đất là việc người sở hữu quyền sử dụng đất giao quyền quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất cho một bên khác để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ nào đó.

2. Cơ chế pháp lý cho việc cầm cố quyền sử dụng đất?

Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về cầm cố bất động sản như sau: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Trong đó, bất động sản bao gôm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trinh xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 107 Bộ luật Dân sự).

Tuy nhiên, Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 lại quy định về Hợp đồng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Có thể thấy, Hợp đồng về cầm cố quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng về quyền sử dụng đất. Pháp luật không quy định cụ thể về cầm cố quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 lại không có quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không quy định cầm cố quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất: "Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan."

Trên thực tiễn, nhiều Tòa án dựa vào quy định người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất mà tuyên các giao dịch bảo đảm cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu.

Vậy cơ sở pháp lý để tuyên bố Hợp đồng cầm cố vô hiệu thì có hai quan điểm đang được áp dụng (1) Vô hiệu do hình thức do Hợp đồng cầm cố không công chứng chứng thực (2) Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Tuy nhiên, hai quan điểm nêu trên vẫn chưa phù hợp với quy định hiện hành vì quan điểm thứ nhất vô hiệu về mặt hình thức thì bản chất là thừa nhận giao dịch cầm cố là được quyền giao dịch nhưng không đáp ứng điều kiện về mặt hình thức. Còn quan điểm thứ hai lại không tìm thấy quy định cấm các bên thực hiện giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào các quy định hiện hành thì theo Điều 27 Luật đất đai 2024 không quy định quyền cầm cố là quyền của người sử dụng đất nên dẫn chiếu đến qiuy định về năng lực pháp luật dân sự tại "Điều 16. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân 1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự." và điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS. theo đó, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu do chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự để giao kết.

Trên đây là nội dung “QUY ĐỊNH VỀ CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT”.

____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel/

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.