CÁ NHÂN CÓ ĐƯỢC NHẬN THẾ CHẤP VÀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC KHÔNG?

Cá nhân có được nhận thế chấp bất động sản và đăng ký giao dịch bảo đảm được hay không? Đây là một câu hỏi rất nhiều người đặt ra trước khi Chính phủ ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong bài viết này AV Counsel sẽ  chia sẻ về các quy định pháp luật liên quan đến chủ đề này.

- Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân Sự 2015;
• Luật Đất đai 2024
• Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ Luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ngày 19 tháng 03 năm 2021;
• Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 30 tháng 22 năm 2022.

- Nội dung:

1. Thế chấp tài sản là gì?

Căn cứ theo Điều 317 BLDS 2015 quy định như sau:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, Thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp vẫn giữa quyền sử dụng và quản lý tài sản, trừ khi có thỏa thuận giao cho bên nhận hoặc người thứ ba. Mục tiêu của thế chấp là bảo đảm bên nhận thế chấp có quyền ưu tiên hoặc quyền thu hồi tài sản trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ.

 

2. Bất động sản và các trường hợp thế chấp bất động sản

Căn cứ theo Điều 107 BLDS 2015 quy định bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Việc xác định đúng loại tài sản là bất động sản giúp tránh tranh chấp giữa các bên về đối tượng bảo đảm, đồng thời bảo đảm quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp cũng như bên nhận thế chấp.

Các trường hợp thế chấp bất động sản theo Điều 318 BLDS 2015 được quy định như sau:

Đối với bất động sản Điều 318 BLDS 2015 quy định có các trường hợp thế chấp như sau:

• Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ. Đối với trường hợp này thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định này đảm bảo toàn bộ giá trị tài sản được bảo đảm, giảm rủi ro cho bên nhận thế chấp. Đồng thời, việc cho phép thỏa thuận khác tạo sự linh hoạt trong quan hệ dân sự, phù hợp với thực tiễn giao dịch.

• Thế chấp một phần bất động sản có vật phụ. Trong trường hợp này vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều này giúp xác định ranh giới rõ ràng giữa tài sản được bảo đảm và phần còn lại, tránh tranh chấp khi sử dụng, chuyển nhượng phần không thế chấp.

• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, đảm bảo giá trị bảo đảm đầy đủ, đồng thời vẫn cho phép các bên linh hoạt trong thỏa thuận hợp đồng.

• Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Việc quy định chi tiết các trường hợp thế chấp bất động sản trong BLDS 2015 phản ánh xu hướng pháp luật minh bạch, cụ thể và linh hoạt, bảo vệ quyền lợi của cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Đồng thời, các quy định này hạn chế rủi ro tranh chấp, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, đặc biệt là trong các giao dịch tín dụng và bảo hiểm.

3. Cá nhân có được nhận thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản là bất động sản hay không?

Theo quy định điểm g khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”

Bên cạnh đó, Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ Luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ quy định về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”

Như vậy, Theo pháp luật hiện hành, cá nhân vừa có quyền thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vừa có quyền nhận thế chấp từ người khác với điều kiện đáp ứng các yêu cầu pháp lý, tuân thủ giới hạn về lãi suất và các nguyên tắc xử lý nghĩa vụ phát sinh. Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi của cá nhân, vừa đảm bảo tính an toàn, minh bạch cho các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản.

Vậy cá nhân nhận thế chấp có được đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản là bất động sản hay không?

Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.

Căn cứ vào Điều 298 BLDS 2015 quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm:

“1. Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.

2. Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

3. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.”

Trong khi Luật đất đai 2013 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ quy định về quyền nhận thế chấp của cá nhân và Nghị định 102/2017/NĐ-CP quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm ngày 01/09/2017 không có quy định nào cấm hay hạn chế đối với việc cá nhân đăng ký giao dịch bảo đảm. Vì vậy, việc cá nhân nhận thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

Căn cứ các quy định hiện hành, cá nhân nhận thế chấp hoàn toàn được đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản, và việc này phải thực hiện theo quy định pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm. Quy định này vừa bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, vừa đảm bảo hiệu lực pháp lý của giao dịch đối với người thứ ba, phù hợp với nguyên tắc minh bạch và công bằng trong pháp luật dân sự.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng.