KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Ngày đăng: 20/01/2023

574 Lượt xem

0 Đánh giá

1. KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Về tố tụng

1.1.1. Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

Thông thường gồm:

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại đất.
Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

1.1.2. Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ). Cần lưu ý: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hủy giấy chứng nhận đã cấp… không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định ở thời điểm thụ lý. Luật áp dụng để xác định thẩm quyền cũng là luật có hiệu lực ở thời điểm thụ lý vụ án.

a) Thẩm quyền theo loại việc:

Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015 quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định này là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính; đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Luật Đất đai năm 2024 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 236 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã được mở rộng. Tòa án có cả thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024, nếu như người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Trường hợp này, khi nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không. Nếu, người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến UBND, thì Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp vụ việc đang được UBND giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền, nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính (Điều 236 Luật đất đai năm 2024).

1.1.3. Vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Điều kiện tiền tố tụng: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất phải qua hòa giải tại UBND xã (Điều 335 Luật Đất đai 2024).

Không bắt buộc hòa giải tại UBND đối với tranh chấp về hợp đồng, thừa kế, chia tài sản chung có quyền sử dụng đất; chỉ cần tuân thủ hòa giải theo BLTTDS.

1.1.4. Về thời hiệu khởi kiện

Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại đất: theo quy định chung của BLDS.
Tranh chấp hợp đồng, thừa kế quyền sử dụng đất: áp dụng thời hiệu tương ứng của BLDS về hợp đồng, thừa kế.

1.2. Về nội dung

1.2.1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh tranh chấp quyền sử dụng đất

Sự hình thành và phát triển pháp luật đất đai Việt Nam có thể chia thành các giai đoạn chính như sau:

a) Giai đoạn trước ngày 01/7/1980:

Hiến pháp 1959 và Hiến pháp 1980 khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, xóa bỏ sở hữu tư nhân.
Nhà nước quản lý thống nhất đất đai; cá nhân, hộ gia đình chỉ được giao đất để sử dụng nhưng không có quyền định đoạt.

b) Giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987:

Khái niệm “quyền sử dụng đất” lần đầu tiên được thừa nhận, song còn hạn chế, chưa coi là quyền tài sản.
Người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, chỉ được giao đất theo kế hoạch.

c) Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 – Bước ngoặt công nhận quyền tài sản

Quyền sử dụng đất được xác định là một loại quyền tài sản, có thể chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn.
Hệ thống văn bản hướng dẫn cụ thể hóa cơ chế chuyển giao, đăng ký và bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất.

e) Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015 – Hoàn thiện cơ chế thị trường đất đai

QSDĐ được coi là tài sản, được bảo hộ như các quyền dân sự khác.
Người sử dụng đất có nhiều quyền hơn nhưng vẫn bị giới hạn bởi quy hoạch, mục đích sử dụng.
Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ ràng hơn trong BLTTDS và Luật Đất đai.

f) Luật Đất đai 2024 – Giai đoạn hiện hành

Phân cấp mạnh cho địa phương trong quản lý đất đai.
Mở rộng quyền tiếp cận đất của cá nhân, tổ chức; bổ sung quy định về đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Đẩy mạnh số hóa thủ tục, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Bổ sung cơ chế giải quyết tranh chấp: cho phép đương sự lựa chọn UBND hoặc Tòa án; nếu nộp đồng thời, phải chọn một cơ quan.

1.2.2. Giải quyết tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng

Trong thực tiễn xét xử, Tòa án các cấp đã thụ lý nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ chủ sử dụng đất cũ (được cha ông để lại, do mua bán, tặng cho, thừa kế, khai hoang, phục hóa, v.v.). Tuy nhiên, do chiến tranh hoặc điều kiện kinh tế khó khăn, nhiều chủ đất đã rời đi nơi khác sinh sống, không còn quản lý, sử dụng đất. Sau giải phóng, chủ đất không trở về quản lý mà có người khác tự ý xây dựng nhà ở, canh tác và sử dụng liên tục cho đến nay. Người đang sử dụng đất đã quản lý, sử dụng ổn định từ trước hoặc trong thời điểm Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực, trong khi chủ đất cũ không có ý kiến gì, nay mới khởi kiện đòi lại đất.

Đối với loại tranh chấp này, cần xác định rõ đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, vốn được coi là một loại tài sản đặc biệt. Trước Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, lấn chiếm, cầm cố đất, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nên các giao dịch liên quan trong thời kỳ này về nguyên tắc đều vô hiệu. Đồng thời, trong nhiều văn bản pháp luật, Nhà nước quy định người có đất nhưng không sử dụng liên tục 6 tháng mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì có thể bị thu hồi đất. Khoản 5 Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 đã ghi nhận: “Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép thì Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao”.

Điều này thể hiện rõ quan điểm của Nhà nước đối với trường hợp người có đất nhưng bỏ hoang, không sử dụng. Vì vậy, khi giải quyết, Tòa án cần cân nhắc đến quyền lợi của người lao động trực tiếp quản lý, sử dụng đất liên tục trong thời gian dài, thực hiện đúng chính sách, pháp luật đất đai và góp phần ổn định sản xuất, đời sống nhân dân.

Trong từng trường hợp cụ thể, Thẩm phán phải làm rõ: thời điểm sử dụng đất của các bên, ai là người đã kê khai, đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ai là người thực tế trực tiếp quản lý, canh tác. Từ đó có thể giải quyết như sau:

Trường hợp 1: Chủ đất cũ không kê khai, không đăng ký, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng; trong khi người đang sử dụng đất đã kê khai, đăng ký, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng trình tự, thủ tục theo Luật Đất đai 1987, 1993, 2003, 2013, 2024 và các văn bản liên quan. Khi đó, Tòa án cần bác yêu cầu đòi đất của chủ cũ và công nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người đã được cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Cả chủ đất cũ và người đang sử dụng đều được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp trùng). Tòa án phải xác minh thời gian, quá trình sử dụng đất, căn cứ pháp lý để được cấp Giấy chứng nhận, đồng thời làm rõ việc cấp giấy có đúng quy định pháp luật hay không. Cần thu thập tài liệu, chứng cứ từ cơ quan có thẩm quyền chứ không chỉ dựa vào ý kiến cán bộ địa chính xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường. Trên cơ sở đó, Tòa án mới có căn cứ để công nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trường hợp 3: Cả hai bên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người đang sử dụng đất có kê khai, đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính và quản lý, sử dụng liên tục từ sau khi Luật Đất đai 1987 có hiệu lực cho đến nay, trong khi chủ cũ không kê khai, đăng ký thì khi có tranh chấp (sau 01/7/2014), Tòa án phải thụ lý giải quyết. Lúc này, Tòa án cần xác minh: thời gian thực tế sử dụng đất của các bên; việc chủ đất cũ từ bỏ quyền sử dụng đất trong hoàn cảnh nào; và xem xét có căn cứ áp dụng thời hiệu xác lập quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự hay không để tuyên quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng ổn định, thực tế.

1.2.3. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất do có sự lấn chiếm

Đối với tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do một bên lấn chiếm (không thuộc trường hợp áp dụng thời hiệu theo BLDS và không thuộc phạm vi điều chỉnh trực tiếp của Luật Đất đai), Tòa án cần thu thập đầy đủ chứng cứ liên quan như: sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài liệu xác định mốc giới, tứ cận… Trường hợp đất đã được chuyển nhượng nhiều lần, cần xem xét kỹ từng hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng, mốc giới, diện tích thể hiện trên giấy tờ và thực tế sử dụng để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi bên.

Sau khi có tài liệu, Tòa án phải trưng cầu cơ quan chuyên môn đo đạc, xác định diện tích thực tế các bên đang sử dụng. Nếu số liệu trong hồ sơ và thực tế mâu thuẫn, cần giải thích, hướng dẫn đương sự yêu cầu giám định hoặc đo đạc lại, giám định chữ viết, chữ số nghi ngờ bị tẩy xóa… để có cơ sở chính xác trong việc xác định ranh giới và diện tích đất. Chỉ khi có số liệu khách quan, Tòa án mới có thể kết luận bên nào có hành vi lấn chiếm.

Về xử lý phần đất lấn chiếm đã có công trình xây dựng kiên cố, trên thực tế có nhiều trường hợp việc buộc tháo dỡ sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng, khó thi hành án (như hai bên xây tường sát nhau, hoặc tháo dỡ dẫn đến đổ sập toàn bộ căn nhà). Trong những trường hợp này, Tòa án cần cân nhắc kỹ trước khi buộc trả lại đất, trừ khi bên lấn chiếm đã xây dựng trong khi tranh chấp đang diễn ra và có quyết định cấm xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Nếu xét thấy không thể trả lại phần đất đã lấn chiếm, Tòa án có thể buộc bên lấn chiếm thanh toán giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại cho bên bị lấn chiếm.

1.2.4. Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất chiếm hữu ngay tình

Theo Điều 168 BLDS năm 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình đã nhận tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định là chủ sở hữu tài sản (nhưng sau đó bản án, quyết định bị hủy, sửa).

Trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, BLDS 2015 không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, người có quyền sử dụng hợp pháp mà còn bảo vệ cả quyền và lợi ích của người chiếm hữu ngay tình. Thực tiễn cho thấy, có trường hợp một bản án xác định A là người có quyền sử dụng đất hợp pháp; sau khi bản án có hiệu lực, A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho B và việc chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định pháp luật. Hoặc một người đã mua quyền sử dụng đất thông qua đấu giá công khai. Trong cả hai tình huống này, nếu sau đó bản án bị hủy, thì chủ đất ban đầu không thể đòi lại đất từ B – người chiếm hữu ngay tình, mà chỉ có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Quy định này thể hiện nguyên tắc quan trọng của BLDS là bảo vệ sự ổn định của giao lưu dân sự, bảo vệ quyền lợi chính đáng của bên ngay tình. Do đó, khi giải quyết tranh chấp, Tòa án cần xác định rõ các yếu tố: người đang chiếm hữu có phải ngay tình hay không, họ có được nhận chuyển nhượng đúng quy định pháp luật hay không, và việc chiếm hữu đó có căn cứ pháp lý hợp pháp hay không.

1.2.5. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Theo BLDS và Luật Đất đai, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gồm:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Các bên đổi đất cho nhau. Khi giải quyết tranh chấp cần xem xét điều kiện chuyển đổi, tư cách chủ thể, loại đất được phép chuyển đổi.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bên chuyển nhượng giao đất, bên nhận chuyển nhượng trả tiền. Đây là hợp đồng song vụ có đền bù, về bản chất gần giống hợp đồng mua bán.
Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất: Người cho thuê giao đất cho bên thuê trong thời hạn nhất định, bên thuê trả tiền và hoàn trả đất khi hết hạn. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện nếu pháp luật và hợp đồng cho phép.
Thế chấp quyền sử dụng đất: Bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng vẫn được tiếp tục sử dụng đất.
Tặng cho quyền sử dụng đất: Việc giao đất không đền bù.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất góp vốn để hợp tác kinh doanh. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất nên phải tuân thủ quy định về hình thức, thủ tục và đăng ký.

b) Đối tượng hợp đồng
Chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật cho phép hoặc không bị cấm mới có thể trở thành đối tượng hợp đồng. Ví dụ: đất thuê không được chuyển nhượng hoặc tặng cho.

c) Chủ thể hợp đồng

Chủ thể phải có đủ điều kiện pháp luật quy định.
Với đất cấp cho hộ gia đình, người đứng tên trên Giấy chứng nhận là đại diện nhưng không đương nhiên có toàn quyền. Cần phân biệt giao dịch của hộ và giao dịch riêng của từng thành viên.

d) Hình thức hợp đồng
Hợp đồng phải lập thành văn bản, được công chứng/chứng thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 27 Luật Đất đai 2024).

e) Hiệu lực hợp đồng
Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện tại BLDS: năng lực hành vi, tự nguyện, mục đích không vi phạm điều cấm, hình thức hợp pháp. Nếu vi phạm, hợp đồng sẽ vô hiệu (Điều 123–128 BLDS 2015).

g) Đánh giá chứng cứ và giải quyết

Xem xét tính hợp pháp của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Nếu hợp đồng vô hiệu → áp dụng Điều 131 BLDS 2015 và các nghị quyết liên quan để giải quyết hậu quả.
Nếu hợp đồng có hiệu lực → cân nhắc yêu cầu buộc thực hiện hoặc hủy hợp đồng, xác định lỗi, thiệt hại và bồi thường.

1.2.6. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Trước Hiến pháp 1980
Người có đất hợp pháp được phép bán, nhưng phải tuân thủ quy định về hình thức.

Nếu đã hoàn thành thủ tục hình thức → công nhận hợp đồng.
Nếu chưa hoàn thành thủ tục hoặc người bán không có đủ giấy tờ → hợp đồng vô hiệu.

b) Từ 18/12/1980 đến 15/4/1992
Đất thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm mua bán.

Mua bán đất trống → hợp đồng vô hiệu.
Mua bán nhà, công trình, cây lâu năm trên đất được giao hợp pháp → có thể công nhận nếu đáp ứng điều kiện.

c) Sau ngày 15/10/1993 đến nay
Hợp đồng chỉ được công nhận khi có đủ điều kiện:

Chủ thể có năng lực, tự nguyện.
Nội dung không trái luật, đạo đức.
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Hợp đồng lập bằng văn bản, có công chứng/chứng thực.

Nếu thiếu điều kiện → hợp đồng vô hiệu. Tòa án sẽ:

Buộc các bên hoàn trả cho nhau.
Xác định lỗi và bồi thường (theo khoản 4 Điều 131 BLDS 2015).
Định giá QSDĐ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử. Nếu giá UBND tỉnh công bố phù hợp thị trường thì có thể lấy làm căn cứ, tránh khiếu kiện.

1.2.7. Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết cho những người thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) và pháp luật đất đai. Khi giải quyết tranh chấp dạng này, ngoài việc áp dụng quy định của BLDS về thừa kế, Tòa án còn phải áp dụng đồng thời các quy định của pháp luật đất đai.

(i) Xác định di sản là quyền sử dụng đất
Di sản là quyền sử dụng đất phải được chứng minh bằng các giấy tờ hợp pháp theo quy định pháp luật, như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

(ii) Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi một phần di sản đã hết thời hiệu khởi kiện

BLDS năm 2005 chưa có quy định rõ, dẫn đến nhiều cách giải quyết khác nhau. Từ ngày 01/01/2017, BLDS năm 2015 (Điều 623) đã quy định cụ thể:
- Trường hợp 1: Nếu một bên vợ/chồng chết trước, hết thời hiệu khởi kiện chia di sản, còn bên kia chết sau vẫn trong thời hiệu, Tòa án chỉ chia phần di sản của người chết sau. Phần di sản của người chết trước được xác định thuộc quyền của người đang chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục; nếu không có người chiếm hữu thì thuộc Nhà nước.
- Trường hợp 2: Nếu một bên chết trước đã hết thời hiệu khởi kiện, người còn lại vẫn quản lý toàn bộ quyền sử dụng đất là tài sản chung, thì Tòa án công nhận quyền sử dụng đất thuộc về người vợ/chồng đang quản lý.

(iii) Thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp cấp cho hộ gia đình

BLDS 1995 quy định khá chặt chẽ, chỉ những người có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sản xuất mới được hưởng thừa kế (Điều 740, 744).
BLDS 2005 đã mở rộng hơn, cho phép cả người không có nhu cầu sử dụng hoặc không còn là thành viên hộ gia đình vẫn được hưởng thừa kế (Điều 735 BLDS 2005; khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
BLDS 2015 không quy định riêng, mà dẫn chiếu sang pháp luật đất đai. Điều 179 Luật Đất đai 2013, Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất của thành viên chết trong hộ được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

→ Như vậy, theo quy định hiện hành, thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp không còn bị hạn chế về tư cách thành viên trong hộ hay điều kiện trực tiếp sử dụng.

1.2.8. Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất trong trường hợp đất đã đưa vào Tập đoàn sản xuất, Hợp tác xã mà sau đó Tập đoàn sản xuất, Hợp tác xã đã bị giải thể

Trong giai đoạn hợp tác hóa nông nghiệp, nhiều diện tích đất được đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp tác xã. Sau khi các tổ chức này giải thể, đất được giao lại cho một số cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án phải căn cứ Luật Đất đai 1987, 1993, 2003 và BLDS để giải quyết.

a) Trường hợp có chứng cứ rõ ràng
Nếu đương sự chứng minh được đất đã đưa vào hợp tác xã và sau khi giải thể đã giao cho họ sử dụng, đồng thời đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Tòa án bác yêu cầu đòi đất của chủ cũ hoặc người thừa kế của họ.

b) Trường hợp sử dụng thực tế nhưng chưa được cấp giấy
Nếu người đang sử dụng đất quản lý ổn định nhưng không kê khai, không được cấp Giấy chứng nhận, trong khi chủ cũ hoặc người thừa kế đã kê khai và được cấp, Tòa án phải xem xét:

Nếu việc cấp giấy cho chủ cũ không đúng trình tự, bản chất không phù hợp với chính sách điều chỉnh ruộng đất, thì bác yêu cầu của chủ cũ.
Nếu việc cấp giấy đúng quy định và xuất phát từ chính sách điều chỉnh đất đai địa phương, thì công nhận quyền cho chủ cũ, buộc người đang sử dụng trả lại đất.

→ Với dạng tranh chấp này, Tòa án cần kiểm tra chặt chẽ hồ sơ, tài liệu và ý kiến của cơ quan quản lý đất đai để đưa ra quyết định đúng đắn, tránh chỉ căn cứ hình thức giấy chứng nhận mà bỏ qua yếu tố thực tế lịch sử sử dụng đất.

1.2.9. Giải quyết tranh chấp trong các trường hợp có yêu cầu bảo vệ quyền sử dụng đất

Trong nhiều vụ án, đương sự không tranh chấp về quyền mà chỉ yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền sử dụng đất bị xâm phạm (như bị lấn chiếm, bị gây thiệt hại...).

Căn cứ pháp lý: Điều 45 Luật Đất đai 2014 (tương ứng 167 Luật Đất đai 20133, Điều 106 Luật Đất đai 2003) và các Điều 163, 164, 166 – 170 BLDS 2015.

→ Quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được pháp luật bảo vệ như quyền sở hữu tài sản. Do đó, trong những trường hợp này, Tòa án có thể viện dẫn các quy định về quyền sở hữu trong BLDS để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.

2. KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ NHÀ Ở

2.1. Về tố tụng

2.1.1. Xác định các loại tranh chấp về nhà ở

Trong thực tiễn, tranh chấp về nhà ở chiếm tỷ lệ khá lớn trong số các tranh chấp dân sự được Tòa án thụ lý, giải quyết. Các dạng tranh chấp phổ biến có thể phân thành:

Tranh chấp về giao dịch liên quan đến nhà ở: bao gồm mua bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Tranh chấp về thừa kế tài sản là nhà ở.
Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở: yêu cầu đòi lại nhà ở do người khác quản lý, sử dụng; tranh chấp về việc quản lý nhà vắng chủ.

2.1.2. Về xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án

a) Thẩm quyền về loại việc:

Khi xác định thẩm quyền, Thẩm phán phải phân biệt tranh chấp là về nhà ở hay đất đai:

Nếu tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; trong đó, phần đất gắn liền với nhà cũng được coi là bộ phận cấu thành nhà ở để áp dụng pháp luật về nhà.
Nếu tranh chấp chỉ liên quan đến đất (dù có nhà trên đất) thì phải áp dụng pháp luật đất đai để xác định thẩm quyền.

Theo quy định của Khoản 2,3 và 5 Điều 26 BLTTDS 2025, Tòa án có thẩm quyền giải quyết:

Tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở;
Tranh chấp về giao dịch dân sự có đối tượng là nhà ở;
Tranh chấp thừa kế tài sản là nhà ở.

b) Xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án:

Căn cứ Điều 35 BLTTDS năm 2025, thẩm quyền giải quyết theo cấp Tòa án đối với tranh chấp về nhà ở được quy định như sau:

Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền sơ thẩm giải quyết các tranh chấp về nhà ở, trừ những trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết những vụ án tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài, hoặc các trường hợp đặc biệt được quy định trong luật, cũng như vụ việc do Tòa án cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

c) Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ:

Căn cứ Điều 39, 40 BLTTDS năm 2015, việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ được thực hiện như sau:

Đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở: Tòa án nơi có nhà ở là Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Nếu tranh chấp liên quan đến nhiều nhà ở thuộc nhiều địa phương khác nhau, nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các nhà ở để khởi kiện. Trường hợp tranh chấp liên quan đồng thời đến nhà ở và các bất động sản khác, nguyên đơn được quyền lựa chọn Tòa án nơi có một trong các bất động sản để giải quyết.
Đối với tranh chấp về giao dịch liên quan đến nhà ở hoặc thừa kế tài sản là nhà ở: áp dụng quy định chung, tức là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc (nếu bị đơn là cá nhân), hoặc nơi bị đơn có trụ sở (nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức). Ngoài ra, các bên có thể thỏa thuận bằng văn bản để lựa chọn Tòa án có thẩm quyền hoặc nguyên đơn có thể lựa chọn Tòa án theo quy định pháp luật.

2.1.3. Về xác định thời hiệu khởi kiện

Tranh chấp quyền sở hữu nhà ở: Không áp dụng thời hiệu.
Tranh chấp về giao dịch nhà ở (mua bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở): Thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 BLDS 2015).
Tranh chấp thừa kế nhà ở: Thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS 2015).
Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch về nhà ở vô hiệu có thời hiệu 02 năm (Điều 131 BLDS 2015 kết hợp với các Điều 125–129), được tính từ thời điểm:
- Người đại diện của người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, hoặc người có khó khăn trong nhận thức biết hoặc phải biết người được đại diện đã tự mình xác lập giao dịch.
- Người bị nhầm lẫn, lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do nhầm lẫn, lừa dối.
- Người bị đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép.
- Người không nhận thức, không làm chủ được hành vi khi xác lập giao dịch.
- Giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức.
Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 BLDS 2015 (giao dịch vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, giả tạo) không bị hạn chế thời hiệu.

2.2. Về nội dung

2.2.1. Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

a) Văn bản pháp luật áp dụng:

Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, cần căn cứ vào Yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 BLDS 2015 (giao dịch vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, giả tạo) không bị hạn chế thời hiệu, cụ thể:

Trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực):
- Nếu không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia, áp dụng:
  - Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10;
  - Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC;
  - Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 của TANDTC.
- Nếu có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, áp dụng:
  - Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11.
Từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS 1995 có hiệu lực):
- Áp dụng: Điều 56 Pháp lệnh về nhà ở; Pháp lệnh Hợp đồng dân sự; Quyết định 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng.
Từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2006:
- Áp dụng: BLDS 1995; Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
Từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2015:
- Áp dụng: Luật Nhà ở 2005 (ưu tiên áp dụng khi có sự khác nhau với pháp luật khác; trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác thì áp dụng điều ước quốc tế); BLDS 2005; Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
Từ ngày 01/7/2015 đến trước ngày 01/8/2024:
- Áp dụng: Luật Nhà ở 2014;
- BLDS 2005 (đối với giao dịch đến trước ngày 01/01/2017);
- BLDS 2015 (đối với giao dịch từ ngày 01/01/2017 đến trước ngày 01/8/2024);
- Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
Từ ngày 01/8/2024 đến nay:
- Áp dụng: Luật Nhà ở 2023;
- BLDS 2015 (đối với giao dịch từ ngày 01/01/2017 đến nay);
- Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

b) Điều kiện công nhận hợp đồng mua bán nhà ở:

(i) Hợp đồng xác lập trước ngày 01/7/1991

Áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 và Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.
Nếu hợp đồng có hình thức đúng quy định pháp luật tại thời điểm giao kết → được công nhận, các bên phải thực hiện nghĩa vụ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Nếu không đúng hình thức → giải quyết tùy tình huống: hợp đồng bị hủy; hoặc buộc tiếp tục thực hiện, thanh toán theo giá tại thời điểm giải quyết; bên có lỗi phải bồi thường.
Nếu đã hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhưng nghĩa vụ chưa thực hiện → vẫn buộc thực hiện, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hợp đồng có điều kiện thì xử lý như hợp đồng thông thường khi điều kiện đã xảy ra.
Nếu vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội → hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần.

(ii) Hợp đồng xác lập từ 01/7/1991 đến 30/6/1996

Căn cứ Thông tư liên tịch số 03/TTLN ngày 10/8/1996, Pháp lệnh Nhà ở và các văn bản hướng dẫn.

(iii) Hợp đồng xác lập từ 01/7/1996 đến trước 01/7/2006 (BLDS 1995)

Điều 131, Điều 443 BLDS 1995 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.
04 điều kiện: (1) Chủ thể có năng lực hành vi dân sự; (2) Mục đích, nội dung hợp pháp; (3) Tự nguyện; (4) Hợp đồng lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

(iv) Hợp đồng xác lập từ 01/7/2006 đến trước 01/7/2015 (BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005)

Điều 122, Điều 450 BLDS 2005; Điều 91, 92 Luật Nhà ở 2005.
04 điều kiện như trên, nhưng hình thức: phải công chứng/chứng thực, trừ trường hợp tổ chức kinh doanh nhà ở.

(v) Hợp đồng xác lập từ 01/7/2015 đến trước 01/08/2024 (BLDS 2015, Luật Nhà ở 2014)

Điều 117 BLDS 2015; Điều 118, 119, 122 Luật Nhà ở 2014.
04 điều kiện như trên; hợp đồng phải công chứng/chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở Nhà nước, nhà ở xã hội.

(vi) Hợp đồng xác lập từ 01/08/2024 đến trước nay (BLDS 2015, Luật Nhà ở 2023)

Căn cứ: Điều 117, Điều 120, Điều 122 BLDS 2015; các Điều 163, 164, 165 Luật Nhà ở 2023.
04 điều kiện như trên; hợp đồng phải công chứng/chứng thực, trừ trường hg hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

c) Giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực:

Khi hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực, việc giải quyết tranh chấp phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Các thỏa thuận hợp pháp của các bên có giá trị bắt buộc thi hành như pháp luật.
Nếu một bên vi phạm hợp đồng, tùy thời điểm xác lập hợp đồng, có thể áp dụng:
- Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 đối với hợp đồng mua bán nhà ở trước ngày 01/7/1991;
- BLDS năm 2005 (Điều 412 – Điều 418) hoặc BLDS năm 2015 (Điều 409 – Điều 414) đối với các hợp đồng giao kết sau này.
Theo đó, bên bị vi phạm có quyền:
- Yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng, bao gồm cả nghĩa vụ thanh toán;
- Hoặc yêu cầu hủy hợp đồng và bồi thường thiệt hại. Lưu ý: nếu hợp đồng không có thỏa thuận, pháp luật không mặc nhiên cho phép hủy hợp đồng chỉ vì một bên vi phạm.
Về giá nhà khi giải quyết:
- Đối với hợp đồng mua bán nhà ở trước 01/7/1991: bên mua phải thanh toán đủ phần còn thiếu theo giá tại thời điểm xét xử sơ thẩm (theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10);
- Đối với các hợp đồng khác: chưa có quy định bắt buộc trả theo thời giá, nhưng có thể áp dụng nguyên tắc bồi thường thiệt hại, bao gồm cả chênh lệch giá nhà ở tại thời điểm vi phạm và thời điểm xét xử.

Lưu ý quan trọng: cần phân biệt hợp đồng có hiệu lực pháp luật với hợp đồng đã được thực hiện xong hoặc đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Việc đăng ký trước bạ, sang tên chỉ là thủ tục thực hiện hợp đồng, không phải điều kiện làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng (trừ trường hợp đặc biệt theo Nghị quyết 58/1998).

d) Giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

Xác định hợp đồng vô hiệu:
Hợp đồng vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực theo BLDS 2015. Cần xác định rõ vô hiệu do nguyên nhân nào (Điều 123 – Điều 129 BLDS 2015) để xử lý hậu quả. Đồng thời, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình (Điều 133 BLDS 2015).
Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu:
- Nguyên tắc: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 131 BLDS 2015).
- Trường hợp cụ thể:
  - Nếu bên mua có lỗi → phải trả lại nhà, nhận lại tiền đã thanh toán (nếu có), đồng thời bồi thường phần thiệt hại do mình gây ra (làm hư hỏng, tháo dỡ nhà, làm giảm giá trị nhà).
  - Nếu bên bán có lỗi → phải hoàn trả số tiền đã nhận, đồng thời bồi thường khoản chênh lệch giá nhà hoặc thiệt hại khác cho bên mua.
  - Nếu cả hai bên cùng có lỗi → xác định mức độ lỗi để phân chia trách nhiệm bồi thường tương ứng.
Xác định thiệt hại:
- Thiệt hại có thể là:
  - Chi phí sửa chữa, khôi phục nhà ở;
  - Khoản tiền bên mua đã đầu tư làm tăng giá trị nhà;
  - Chênh lệch giá nhà ở tại thời điểm giao kết và thời điểm xét xử sơ thẩm.
- Việc định giá được thực hiện thông qua cơ quan chuyên môn hoặc hội đồng định giá theo giá thị trường tại địa phương. Tòa án có thể căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá niêm yết hợp pháp từ sàn giao dịch bất động sản.

e) Vấn đề đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở:

Áp dụng BLDS 2015 và mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Bản chất: Đặt cọc là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, độc lập với hợp đồng mua bán nhà ở. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu không mặc nhiên làm cho đặt cọc vô hiệu.
Điều kiện hiệu lực: Đặt cọc phải đáp ứng Điều 117 BLDS 2015 và được lập thành văn bản (riêng hoặc trong hợp đồng chính).
Xử lý khi có tranh chấp:
- Nếu một bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, thực hiện hoặc bị vô hiệu → chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015.
- Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, nhưng hợp đồng sau đó bị vi phạm trong giai đoạn thực hiện hoặc bị tuyên vô hiệu → không phạt cọc, mà xử lý theo quy định chung về hợp đồng vô hiệu/vi phạm.
- Nếu các bên có thỏa thuận rằng đặt cọc vô hiệu kéo theo hợp đồng vô hiệu → áp dụng Điều 131 BLDS 2015 để xử lý hậu quả.
- Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan → không phạt cọc.

g) Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia:

Trước đây, Điều 126 Luật Nhà ở 2005 chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp hạn chế. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (nếu đủ điều kiện) được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Khi có tranh chấp về việc gửi tiền nhờ mua và đứng tên hộ nhà đất, Tòa án phải xác định tại thời điểm tranh chấpngười Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay không:

Trường hợp đã có quyền sở hữu:
→ Dù thời điểm mua chưa đủ điều kiện, nhưng tại thời điểm tranh chấp đã được pháp luật cho phép, thì công nhận quyền sở hữu cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với nhà đất đã nhờ đứng tên.
Trường hợp chưa có quyền sở hữu:
→ Giao dịch nhờ đứng tên bị coi là vô hiệu do vi phạm điều cấm (Điều 123 BLDS 2015). Khi giải quyết hậu quả:
- Nếu người Việt Nam trong nước có nhu cầu và đủ điều kiện sở hữu → công nhận quyền sở hữu cho họ, nhưng phải hoàn trả cho bên định cư ở nước ngoài:
  - Nếu giá trị hiện tại = số tiền đã bỏ ra → hoàn trả đúng số tiền.
  - Nếu giá trị hiện tại > số tiền bỏ ra → phần chênh lệch chia đôi.
  - Nếu giá trị hiện tại < số tiền bỏ ra → chỉ trả theo giá trị thực tế.
- Nếu người Việt Nam không muốn hoặc không đủ điều kiện nhận nhà đất → phát mãi tài sản. Sau đó:
  - Nếu giá trị phát mãi > giá mua ban đầu → hoàn trả số tiền ban đầu cho bên định cư ở nước ngoài, phần chênh lệch chia đôi.
  - Nếu giá trị phát mãi < giá mua → chỉ hoàn trả theo giá trị phát mãi.

2.2.2. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà ở

a) Trước 01/7/1991:

Áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 và TTLT 01/1999.
Hết hạn trước NQ 58: nếu không thỏa thuận tiếp tục thì bên cho thuê được lấy lại nhà trong 4 trường hợp cụ thể (có chỗ ở khác; có điều kiện tạo lập chỗ ở; bên cho thuê không có chỗ ở; bên cho thuê khó khăn dưới 6m²/người).
Nếu không thuộc các trường hợp trên, bên cho thuê chỉ được lấy lại nhà từ 01/7/2005.
Nếu hợp đồng còn hiệu lực đến sau 2005 thì giải quyết theo thời hạn thuê.
Trường hợp vô thời hạn: mặc định lấy lại từ 01/7/2005, trừ khi thuộc 4 trường hợp nêu trên.

b) 01/7/1991 – 01/7/1996:

Áp dụng Pháp lệnh Nhà ở 1991, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991.
Hợp đồng phải lập thành văn bản và công chứng/chứng thực.
Sau 01/7/1996: nếu hợp đồng phù hợp BLDS 1995 thì tiếp tục có hiệu lực; nếu vi phạm điều cấm thì vô hiệu nhưng không xử lý lại phần đã thực hiện trước đó.
Đầu tư sửa chữa/cải tạo/làm thêm diện tích giải quyết theo Nghị quyết 58/1998, TTLT 383/TT-BXD-ĐT/1991 và Quyết định 297-CT/1991.

c) 01/7/1996 – 01/7/2015:

Áp dụng BLDS 1995, BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005.
Hợp đồng thuê phải bằng văn bản; nếu trên 6 tháng phải công chứng/chứng thực.
BLDS 1995 và 2005 không quy định quyền sở hữu của bên thuê với phần diện tích xây mới mà chỉ quy định nghĩa vụ sửa chữa/bồi thường.

d) Từ 01/7/2015 - 01/08/2024:

Áp dụng BLDS 2005 (trước 01/01/2017), BLDS 2015 (sau 01/01/2017) và Luật Nhà ở 2014.
Hợp đồng thuê bắt buộc lập thành văn bản nhưng không cần công chứng/chứng thực (trừ khi các bên có yêu cầu).

f) Từ 01/08/2024 - nay

Áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2023.
Hợp đồng thuê bắt buộc lập thành văn bản nhưng không cần công chứng/chứng thực (trừ khi các bên có yêu cầu).

2.2.3. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở

a) Trước 01/7/1991 (Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực):

Căn cứ: Điều 4 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10; TTLT 01/1999.
Nếu hết hạn trước khi NQ 58 có hiệu lực → bên cho mượn/cho ở nhờ được lấy lại nhà, phải báo trước ≥ 3 tháng.
Nếu còn hạn → lấy lại khi hết hạn, trừ khi có thỏa thuận khác, báo trước ≥ 3 tháng.
Nếu không xác định thời hạn → lấy lại nhà nếu báo trước ≥ 6 tháng; trường hợp bên mượn/ở nhờ không có chỗ ở khác thì được ở đến 01/7/2005 và hai bên phải ký hợp đồng thuê theo BLDS; nếu không ký:
- Bên mượn/ở nhờ không chịu ký → phải trả lại nhà.
- Bên cho mượn/cho ở nhờ không chịu ký → bên mượn/ở nhờ được tiếp tục ở đến 01/7/2005.

b) 01/7/1991 – 01/7/1996:

Căn cứ: Pháp lệnh Nhà ở 1991; Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991; TTLN 03/1996.
Chủ sở hữu có quyền cho ở nhờ, nhưng pháp luật chưa quy định cụ thể hợp đồng mượn/ở nhờ.
Tranh chấp giải quyết theo Pháp lệnh HĐDS 1991 và TTLN 03/1996.
Việc sửa chữa/cải tạo/nâng cấp trước 01/7/1996 giải quyết tương tự trường hợp thuê nhà.

c) 01/7/1996 – 01/7/2015:

Căn cứ: BLDS 1995, BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005 và văn bản liên quan.
Giải quyết theo quy định chung về hợp đồng mượn tài sản, hợp đồng ở nhờ và quyền sở hữu nhà ở.

d) Từ 01/7/2015 đến 01/08/2024:

Căn cứ: BLDS 2005 (đến 01/01/2017), BLDS 2015 (từ 01/01/2017), Luật Nhà ở 2014 (Điều 153–154).
Nguyên tắc: hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, các bên có quyền và nghĩa vụ theo BLDS và Luật Nhà ở.

f) Từ 01/08/2024 - nay

Áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2023.
hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, các bên có quyền và nghĩa vụ theo BLDS và Luật Nhà ở.

2.2.4. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở:

a) Trước 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực):

Căn cứ: Điều 7 NQ 58/1998; TTLT 01/1999.
Không điều kiện:
- Đã nhận nhà nhưng chưa sang tên → công nhận hợp đồng, cho làm thủ tục chuyển quyền.
- Chưa nhận nhà và chưa sang tên → hợp đồng bị hủy bỏ.
Có điều kiện:
- Điều kiện đã xảy ra/được thực hiện →
  ▪ Đã nhận nhà nhưng chưa sang tên → công nhận quyền sở hữu bên được tặng cho.
  ▪ Chưa nhận nhà, chưa sang tên → hợp đồng bị hủy; nếu có yêu cầu thì Tòa án giải quyết điều kiện đã thực hiện.
  ▪ Đã hoàn tất sang tên nhưng chưa giao nhà → buộc bên tặng cho giao trong 3 tháng.
- Điều kiện chưa xảy ra/chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần → hợp đồng bị hủy.

b) 01/7/1991 – 01/7/1996:

Căn cứ: Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991; TTLN 03/1996.
Pháp lệnh Nhà ở 1991 không quy định cụ thể; tranh chấp giải quyết theo Pháp lệnh HĐDS 1991 và TTLN 03/1996.

c) 01/7/1996 – 01/7/2015:

Căn cứ: BLDS 1995, BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005.
Hợp đồng phải lập thành văn bản, có công chứng/chứng thực.
Tặng cho có điều kiện → chỉ có hiệu lực khi điều kiện xảy ra.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu:
- BLDS: có hiệu lực từ khi đăng ký.
- Luật Nhà ở 2005: có hiệu lực từ khi công chứng/chứng thực (khoản 5 Điều 93).
  → Áp dụng Luật Nhà ở (luật chuyên ngành).

d) Từ 01/7/2015 đến 01/08/2025:

Căn cứ: BLDS 2005 (đến 01/01/2017), BLDS 2015 (từ 01/01/2017), Luật Nhà ở 2014.
BLDS 2015 (Điều 459): có hiệu lực từ khi đăng ký.
Luật Nhà ở 2014 (Điều 122): có hiệu lực từ khi công chứng/chứng thực.
→ Áp dụng Luật Nhà ở 2014: thời điểm có hiệu lực là khi công chứng/chứng thực.

f) Từ 01/7/2015 đến nay:

Căn cứ: BLDS 2015, Luật Nhà ở 2025
Hợp đồng có hiệu lực từ khi đăng ký và công chứng/chứng thực.

2.2.5. Giải quyết tranh chấp về thừa kế nhà ở

a) Trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1996:

- Theo quy định tại Điều 9 Nghị quyết số 58/1998 thì đối với trường hợp thừa kế nhà ở được mở trước ngày 01/7/1991 mà di sản thừa kế chưa được chia, nếu có yêu cầu chia, thì căn cứ vào các quy định của pháp luật về thừa kế để giải quyết.

- Đối với tranh chấp về thừa kế nhà ở được mở sau ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 để giải quyết.

Khi giải quyết những yêu cầu này cần chú ý đến việc tính thời hiệu theo quy định tại khoản 4 Điều 36 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Mục III Thông tư liên ngành số 03/TTLN ngày 10/8/1996 của Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự". Theo đó, đối với các việc thừa kế đã mở trước ngày ban hành Pháp lệnh Thừa kế, thì thời hạn mười năm để người thừa kế thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác, được tính từ ngày công bố Pháp lệnh Thừa kế (ngày 10/9/1990). Như vậy, các việc thừa kế đã mở trước ngày 30/8/1990 người thừa kế có quyền khởi kiện đến hết ngày 9/9/2000. Sau ngày 09/9/2000 đương sự không có quyền khởi kiện đối với các việc thừa kế đã mở trước ngày 30/8/1990.

b) Trường hợp thừa kế mở từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/2015:

Áp dụng BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 để giải quyết.

Cần lưu ý: Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế.

Đối với nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.

c) Trường hợp thừa kế mở từ ngày 01/7/2015 đến nay:

Áp dụng BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) hoặc BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) và Luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết.

2.2.6. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng đổi nhà ở

a) Trường hợp hợp đồng đổi nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991:

Áp dụng Điều 6 Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 và mục 4 Phần III Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC để giải quyết.
Cụ thể:
- Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất:
  - Các bên đã giao nhà cho nhau ⇒ buộc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
  - Một bên đã giao, bên kia chưa giao ⇒ bên chưa giao phải thực hiện nghĩa vụ; nếu có lỗi gây thiệt hại ⇒ phải bồi thường theo BLDS.
  - Các bên mới giao một phần ⇒ phải tiếp tục giao phần còn lại.
  - Các bên đã giao nhưng có chênh lệch giá trị ⇒ bên còn nghĩa vụ thanh toán phải trả khoản chênh lệch theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.
  - Nếu các bên chưa giao nhà cho nhau ⇒ hợp đồng bị hủy bỏ.
- Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất nhưng các bên chưa giao hoặc mới giao một bên ⇒ các bên phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.
- Nếu chỉ đổi quyền sử dụng nhà ở mà không chuyển quyền sở hữu ⇒ giải quyết tương tự như hợp đồng thuê/cho mượn nhà ở:
  - Một bên chưa giao ⇒ buộc phải thực hiện nghĩa vụ, bồi thường nếu có lỗi.
  - Hợp đồng có thời hạn ⇒ hết hạn, trong 01 tháng phải trả lại tình trạng ban đầu, trừ khi có thỏa thuận khác.
  - Hợp đồng không xác định thời hạn ⇒ bên nào cũng có quyền yêu cầu trả lại, nhưng phải báo trước 03 tháng bằng văn bản.
Trường hợp hợp đồng có nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội ⇒ hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần theo Điều 146 BLDS.

b) Trường hợp hợp đồng đổi nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/2015:

Nếu xác lập từ 01/7/1991 đến trước 01/7/1996 ⇒ áp dụng Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 và Pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991.
Nếu xác lập từ 01/7/1996 đến trước 01/7/2015 ⇒ áp dụng BLDS 1995, BLDS 2005 và Luật Nhà ở 2005. Theo đó:
- Hợp đồng phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.
- Mỗi bên được coi là người bán với nhà ở mình giao và là người mua với nhà ở nhận ⇒ áp dụng quy định về mua bán nhà ở.
- Nếu có chênh lệch giá trị ⇒ bên nhận giá trị lớn hơn phải thanh toán phần chênh lệch, trừ khi có thỏa thuận khác.

c) Trường hợp hợp đồng đổi nhà ở xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay:

Nếu xác lập từ 01/7/2015 đến 31/12/2016 ⇒ áp dụng BLDS 2005 và Luật Nhà ở 2014.
Nếu xác lậptừ 01/01/2017 đến 01/08/2024 ⇒ áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2014.
Nếu xác lập từ 01/08/2024 đến nay ⇒ áp dụng BLDS 2015 và Luật Nhà ở 2023.

2.2.7. Giải quyết tranh chấp về quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân

a) Trường hợp quản lý nhà ở vắng chủ trước ngày 01/7/1991
Áp dụng Điều 10 Nghị quyết 58/1998, cụ thể:

Có uỷ quyền hợp pháp:
- Nếu đến 01/7/1996 (ngày BLDS 1995 có hiệu lực) thời hạn uỷ quyền chưa hết hoặc uỷ quyền không xác định thời hạn → tiếp tục thực hiện theo BLDS; nếu chủ sở hữu chết → uỷ quyền chấm dứt, xử lý theo quy định về thừa kế.
- Nếu thời hạn uỷ quyền đã hết trước 01/7/1996:
  - Chủ sở hữu yêu cầu lấy lại nhà trước 01/7/1996 → trả lại; nếu đã chết → công nhận cho người thừa kế.
  - Nếu không có yêu cầu hoặc đã chết mà không có yêu cầu → công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ/chồng, con đang quản lý.
  - Nếu cũng không có → công nhận cho người quản lý, sử dụng liên tục ≥ 30 năm; nếu vẫn không có → nhà thuộc Nhà nước, người quản lý được thuê hoặc ưu tiên mua.
Không có uỷ quyền hợp pháp:
- Công nhận cho bố, mẹ, vợ/chồng, con của chủ sở hữu đang quản lý.
- Nếu không có → công nhận cho người quản lý, sử dụng liên tục ≥ 30 năm; nếu cũng không có → nhà thuộc Nhà nước, người quản lý được thuê hoặc ưu tiên mua.
Trường hợp chủ sở hữu đi hoạt động cách mạng, kháng chiến:
- Nhà được trả lại cho chủ sở hữu.
- Nếu chủ sở hữu đã chết → thuộc quyền thừa kế.
- Nếu không có người thừa kế → công nhận cho người quản lý, sử dụng liên tục ≥ 30 năm; nếu cũng không có → nhà thuộc Nhà nước, người quản lý được thuê hoặc ưu tiên mua.
Chi phí bảo quản: Người quản lý mà không được công nhận quyền sở hữu có quyền yêu cầu bồi hoàn chi phí hợp lý.
Lưu ý: Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trước 01/7/1991 của người Việt Nam định cư ở nước ngoài → áp dụng Nghị quyết 1037/2006.

b) Trường hợp quản lý nhà ở vắng chủ từ ngày 01/7/1991 đến nay
Pháp lệnh Nhà ở 1991 không quy định cụ thể. Do đó, tuỳ trường hợp, áp dụng:

Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991,
BLDS 1995, BLDS 2005, BLDS 2015,
Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023.

2.2.8. Xét xử các vụ án tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở:

Khi giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, Toà án cần áp dụng đúng các quy định pháp luật tương ứng với từng thời kỳ. Muốn vậy, trước hết phải xác định rõ căn cứ hình thành quyền sở hữu nhà ở, cụ thể:

Các giao dịch dân sự về nhà ở: mua bán, trao đổi, tặng cho, thừa kế…
Chính sách, biện pháp quản lý của Nhà nước: phân nhà, cải tạo, quản lý nhà ở theo từng giai đoạn lịch sử – pháp lý.
Yếu tố quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ: việc trông nom, quản lý, sử dụng, chiếm hữu nhà ở khi chủ sở hữu vắng mặt.

Từ đó, cần làm rõ thời điểm phát sinh giao dịch hoặc sự kiện pháp lý để: