ĐẤT KHAI HOANG CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?

Câu hỏi: Hiện nay, gia đình tôi đang sinh sống trên mảnh đất do tôi khai hoang từ năm 1999, với diện tích khoảng 60 công, tôi có trồng một số cây (cổ thụ, dừa, xoài, tràm bông vàng), canh tác ổn định cũng như không, có tranh chấp với ai, cũng không thuộc dự án nào của nhà nước. Thì đất này tôi có thể xin cấp sổ đỏ được không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi đến cho AV Counsel, Chúng tôi trả lời câu hỏi thông qua bài viết sau.

- Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai 2024, sửa đổi bổ sung 2025.
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 hướng dẫn Luật Đất đai.
• Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

- Nội dung:

Pháp luật không có khái niệm chính thức “đất khai hoang”, nhưng trên thực tế, đây là loại đất do người dân tự khai phá, canh tác ổn định, không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch/dự án Nhà nước.

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

• Đối tượng áp dụng: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất,  không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc đất giao trái thẩm quyền.

• Phân loại theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất:

  • Trước 18/12/1980 → Nếu UBND xã xác nhận không tranh chấp thì được cấp sổ, phần đất ở được công nhận theo hạn mức; phần vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất.

  • Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 → Nguyên tắc tương tự, công nhận đất ở theo hạn mức, phần vượt hạn mức phải nộp tiền; đất SXKD phi NN được công nhận theo thực tế sử dụng.

  • Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 → Công nhận đất ở theo hạn mức giao đất ở; trường hợp vượt hạn mức thì tính theo diện tích xây dựng thực tế; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ.

• Trường hợp đặc thù:

  • Nếu nhiều hộ cùng sử dụng → hạn mức được tính gộp.

  • Nếu hộ gia đình/cá nhân tại vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn sử dụng đất trước 01/7/2014 → được cấp sổ mà không phải nộp tiền sử dụng đất. 

  • Nếu đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định → được cấp sổ theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền (trong hạn mức); phần vượt phải chuyển sang thuê đất.

• Điều kiện chung:

  • Phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. 

  • Khi cấp sổ phải tuân theo hạn mức đất ở tại địa phương, áp dụng theo thời điểm nộp hồ sơ.

  • Nếu không đủ điều kiện cấp sổ → chỉ được tạm sử dụng, kê khai, đăng ký cho đến khi Nhà nước thu hồi.

 

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với đất khai hoang hộ gia đình, cá nhân:

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

1. Hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
• Không phải nộp tiền sử dụng đất: khi có một trong các loại giấy tờ hợp pháp, gồm:
  • Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước 15/10/1993 (bao gồm cả giấy tờ của chế độ cũ, sổ đăng ký, sổ địa chính, sổ mục kê, biên bản xét duyệt, đơn đăng ký, giấy tờ kê khai nhà cửa…).
  • Giấy tờ do nông, lâm trường giao đất trước 01/7/2004.
  • Giấy tờ về thừa kế, tặng cho, mua bán, thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất.
  • Giấy tờ giao đất/cho thuê đất đúng quy định từ 15/10/1993 đến trước khi luật mới có hiệu lực (trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất nếu chưa nộp).
  • Giấy tờ đứng tên người khác kèm theo giấy tờ chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên, đất không tranh chấp.
  • Văn bản của Tòa án, Trọng tài, cơ quan thi hành án hoặc kết quả hòa giải thành đã thi hành.
  • Bản sao giấy tờ hợp lệ nhưng bản gốc thất lạc, được UBND cấp xã xác nhận đất sử dụng ổn định, không tranh chấp. Trường hợp có nhiều mốc thời điểm trên giấy tờ thì người sử dụng được chọn mốc thuận lợi.
  • Cộng đồng dân cư sử dụng đất công trình tín ngưỡng, nhà thờ họ, đất nông nghiệp chung có xác nhận của UBND cấp xã.

2. Nơi nộp

• Bộ phận một cửa

3. Trình tự thủ tục

UBND cấp xã thực hiện:

a) Về bản đồ địa chính:

• Nếu đã có bản đồ địa chính → trích lục.

• Nếu chưa có → kiểm tra, ký xác nhận mảnh trích đo (trừ khi đã được xác nhận/kiểm tra trước 01/7/2025).

• Nếu hồ sơ chưa có mảnh trích đo → đề nghị đơn vị đo đạc được cấp phép thực hiện (trong 05 ngày làm việc). Chi phí do người sử dụng đất trả.

b) Về xác nhận tình trạng đất, tài sản:

• Bắt buộc xác nhận:

  • Hiện trạng đất có/không có nhà ở, công trình.

  • Tình trạng tranh chấp (căn cứ vào hồ sơ đang thụ lý hòa giải/tranh chấp tại xã hoặc văn bản của cơ quan có thẩm quyền).

• Có thể xác nhận thêm tùy trường hợp:

  • Nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo Điều 137) → xác định đất sử dụng ổn định.

  • Nếu không có giấy tờ → xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất dựa vào các chứng cứ: biên lai thuế, quyết định xử phạt, bản án, giấy tờ nộp điện nước, kê khai đăng ký, giấy tờ mua bán viết tay sau 15/10/1993, sổ mục kê, giấy tờ hộ khẩu tại nhà đất đó, v.v.

  • Nếu không có giấy tờ rõ ràng → căn cứ vào kê khai của người sử dụng đất + hiện trạng sử dụng.

  • Nếu có nhiều nguồn thông tin khác nhau về thời điểm sử dụng đất → lấy theo giấy tờ sớm nhất.

  • Nếu đề nghị công nhận đất phi nông nghiệp → phải xác nhận sự phù hợp với quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, xây dựng, lâm nghiệp hoặc hạ tầng công cộng, tùy từng trường hợp cụ thể).

• Về xác nhận nhà ở, công trình xây dựng:

Nếu công trình thuộc diện phải xin phép xây dựng mà không có xác nhận đủ điều kiện tồn tại trước 01/7/2025thì UBND xã không xác nhận. Chủ sở hữu phải tự chịu trách nhiệm.

d) Niêm yết công khai:

• Niêm yết các nội dung xác nhận tại trụ sở UBND xã, khu dân cư trong 15 ngày.

• Tiếp nhận và xử lý ý kiến phản ánh (nếu có).

đ) Kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận:

• Xác định đủ điều kiện hay không.

e) Nếu không đủ điều kiện hoặc không có nhu cầu cấp:

• Ban hành Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai (Mẫu số 16).

• Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu.

g) Nếu đủ điều kiện và có nhu cầu cấp:

• Gửi Phiếu chuyển thông tin (Mẫu số 19) đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

• Sau khi người sử dụng đất nộp nghĩa vụ tài chính → mới tiếp tục cấp Giấy chứng nhận.

Trên đây là một số nội dung chia sẻ của AV Counsel liên quan đến vấn đề xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel/

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.