QUYỀN SỞ HỮU TẦNG HẦM ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ

Ngày đăng: 24/02/2024

260 Lượt xem

0 Đánh giá

Khi mua bán chung cư, một trong những vấn đề mà người mua quan tâm đó là chỗ để xe. Tầng hầm của các tòa chung cư được thiết kế với mục đích chính là chỗ để xe. Vậy cư dân khi mua nhà chung cư thì được xác định quyền sở hữu đối với tầng hầm là như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu dưới bài viết dưới đây nhé!

- Căn cứ pháp lý:

Luật nhà ở 2023;
Án lệ số 51/2021/AL ngày 25/11/2021.

- Nội dung:

1. Quyền sở hữu tầng hầm đối với nhà chung cư là sở hữu chung hay sở hữu riêng?

Theo Luật Nhà ở:

- Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

Điều 142 Luật Nhà ở 2023 quy định phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở.

Và phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định về chỗ để xe trong nhà chung cư như sau:

Nguyên tắc chung:

Chủ đầu tư phải xây dựng chỗ để xe theo quy chuẩn, thiết kế được phê duyệt (bao gồm cả chỗ sạc xe điện).
Phân định rõ ràng khu vực để xe ô tô, xe máy, xe đạp, xe cho người khuyết tật.
Có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư theo quy hoạch hoặc thiết kế được phê duyệt

Quyền sở hữu:

Xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư: Thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sỡ hữu nhà chung cư
Chỗ để ô tô:
- Người mua/thuê căn hộ có quyền mua hoặc thuê chỗ để ô tô;
- Nếu không mua/thuê → thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư;
- Chủ đầu tư không được tính chi phí xây chỗ để xe ô tô vào giá bán căn hộ, phải công khai chi phí xây dựng.

Chủ đầu tư phải bàn giao bản vẽ mặt bằng chỗ để xe cho cư dân khi bàn giao nhà.

Việc quản lý vận hành chỗ để xe của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định tại Điều 13 Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/2024 của Bộ Xây dựng như sau:

Chung cư một chủ sở hữu: Chỗ để xe thuộc quyền quản lý của chủ sở hữu → nhưng vẫn phải dùng đúng thiết kế, dự án.
Chung cư nhiều chủ sở hữu:
- Chỗ để xe không phải ô tô (xe máy, xe đạp…) → do đơn vị quản lý vận hành quản lý; nếu không có thì Ban quản trị hoặc cư dân thống nhất tự quản lý.
- Chỗ để xe ô tô:
  - Nếu đủ chỗ cho mỗi căn hộ → mỗi chủ sở hữu có quyền mua/thuê đúng số lượng theo thiết kế.
  - Nếu không đủ chỗ → cư dân thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được → bốc thăm.
  - Hợp đồng mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô có thể ghi chung trong hợp đồng căn hộ hoặc lập riêng.
  - Người mua chỗ để xe ô tô chỉ được chuyển nhượng, cho thuê lại cho cư dân trong chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.
Chỗ để xe công cộng:
- Nếu thuộc khu vực kinh doanh dịch vụ → chủ sở hữu khu dịch vụ quản lý.
- Nếu thuộc chủ đầu tư → chủ đầu tư quản lý hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành.
- Nếu do Nhà nước quản lý theo dự án → đơn vị Nhà nước được giao sẽ quản lý.

Về tài chính:

Giá dịch vụ trông giữ xe: theo quy định pháp luật về giá.
Chủ sở hữu chỗ để xe (ô tô hoặc khu vực công cộng) phải đóng kinh phí quản lý vận hành và bảo trì.
Nếu thuê → trách nhiệm bảo trì do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

2. Quyền sở hữu tầng hầm chung cư theo từng giai đoạn:

Bên cạnh viện xác định quyền sở hữu chung hay riêng đối với phần diện tích là nơi để xe ở tầng hầm, ngoài dựa trên tiêu chí cơ bản là loại xe thì còn phải dựa trên tiêu chí về thời điểm mua nhà chung cư.

Quy định pháp luật liên quan phần hầm và chỗ để xe được thay đổi qua nhiều giai đoạn với những quy định có phần khác nhau.

Trước ngày 26/3/2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực:

Nơi để xe được xác định là sở hữu chung:

Khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 thì: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu”;
Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2006 cũng đề cập “nơi để xe” là phần sở hữu chung.
Điểm b khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng quy định “Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”.

Vì vậy, có thể hiểu rằng, đối với các chung cư được hình thành và bán tại thời điểm nêu trên thì trường hợp tầng hầm dùng làm nơi để xe sẽ được xem là phần diện tích dùng chung cũng như sở hữu chung của cư dân, mà không phải của riêng chủ đầu tư.

Từ ngày 26/3/2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực đến ngày 01/7/2015 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực:

Đến khi nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thì có sự thay đổi dựa trên tiêu chí xe. Theo đó, nơi để xe (bao gồm: xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được bố trí tại tầng hầm thì tầng hầm được xem là phần sở hữu chung. Còn đối với nơi để xe ô tô thì do CĐT quyết định. Tức là lúc này nơi để xe ô tô đã bị tách ra, phụ thuộc vào CĐT.

Từ ngày 01/7/2015 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến ngày 01/08/2024:

Theo Luật Nhà ở 2014, quyền sở hữu tầng hầm trong chung cư được phân định theo mục đích sử dụng: khu vực để xe đạp, xe máy, xe ba bánh thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân; trong khi đó khu vực để ô tô có thể xác lập quyền sở hữu riêng nếu chủ căn hộ mua hoặc thuê, còn lại do chủ đầu tư quản lý, nhưng phải ưu tiên bố trí cho cư dân trước khi dành cho đối tượng bên ngoài.

Từ ngày 01/08/2024 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay: đã phân tích ở phần 1.

Bên cạnh đó, tầng hầm theo thiết kế không phải dùng làm nơi để xe phục vụ cho cư dân thì không được xem là phần sở hữu chung. Chẳng hạn, nếu tầng hầm được thiết kế cả cụm gồm trung tâm thương mại, văn phòng, siêu thị,… và một phần diện tích để xe nhưng nhằm phục vụ cho khu vực kinh doanh này thì cũng không được xem là sở hữu chung.

3. Án lệ của Việt Nam giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tầng hầm chung cư:

Án lệ số 51/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 25/11/2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ: Bản án số 82/2020/DS-PT ngày 06 + 23/3/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm” giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị S với bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 03 người.

Vị trí nội dung án lệ: Đoạn 22 phần “Nhận định của Tòa án”.

Khái quát nội dung án lệ:

Tình huống án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005;
Điểm b khoản 1 và điểm c khoản 2, khoản 3 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐCP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Thông tư số 02/2016/TTBXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng về ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Nội dung án lệ:

“[22] Căn cứ vào các quy định cũng như các văn bản trả lời của Bộ Xây dựng và Chi nhánh Công ty Kiểm toán và Tư vấn E nêu trên xác định, phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư là nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh). Riêng đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì nơi để xe ô tô trong tầng hầm không được phân bổ vào giá bán căn hộ nên xác định là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của Tòa nhà hỗn hợp H có địa chỉ tại 131 đường A, phường B, quận C, Hà Nội thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.”.

4. Làm gì để đảm bảo chỗ để xe khi mua chung cư?

Trong những năm gần đây, một trong những vấn đề nhức nhối của cư dân trong các khu chung cư là rất nhiều chung cư không thiết kế hoặc không bảo đảm chỗ để xe, khiến người dân gặp khó khăn khi có xe mà thiếu chỗ gửi. Vậy làm cách nào để đảm bảo chỗ để xe khi có ý định mua chung cư? AV Counsel nhắc bạn một số mẹo để đảm bảo chỗ để xe khi mua chung cư như sau:

Lựa chọn những chung cư có chỗ để xe rộng, đảm bảo đủ nhu cầu chỗ để xe của toàn bộ cư dân;
Thỏa thuận trước với chủ đầu tư về chỗ để xe; đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng, việc để xe mô tô, xe đạp, xe ô tô được thực hiện như thế nào; việc thuê hoặc mua chỗ để xe được thực hiện ra sao;
Nếu ký hợp đồng mua bán nhà chung cư thì phải có điều khoản quy định về chỗ để xe. Nếu hợp đồng mua bán nhà chung cư không có thì có thể lập một hợp đồng riêng hoặc ký phụ lục hợp đồng.

Trên đây là nội dung "Quyền sở hữu tầng hầm đối với nhà chung cư".

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel/

https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

Website: https://avcounsel.com/

Email: info.avcounsel@gmail.com

Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.