QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP NƯỚC NGOÀI

Câu hỏi: Tôi là người nước ngoài và đang sở hữu một doanh nghiệp tại Úc. Tôi là hiện có 2 công ty hoạt động tại Việt Nam: Công ty A chuyên về kế toán – kiểm toán, công ty B chuyên về tư vấn đầu tư tài chính. Trong giấy phép đăng ký kinh doanh của công ty A không có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Trong giấy phép đăng ký kinh doanh của công ty B có ngành nghề kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê – mã số ngành cấp 3 là 681. Cả 2 công ty có 100% vốn nước ngoài. Hiện tôi đang muốn trong hai công ty của mình đứng tên mua 1 tòa nhà văn phòng, hoặc mua 1 nhà ở với mục đích làm trụ sở của công ty, nếu không sử dụng hết thì cho thuê phần diện tích chưa sử dụng. Xin hỏi, công ty A hoặc công ty B có được phép mua nhà ở (công năng của công trình trên đất là nhà ở, hoặc công năng của công trình trên đất là nhà văn phòng) thuộc sở hữu cá nhân người Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài, tổ chức trong nước hoặc tổ chức nước ngoài để làm trụ sở, văn phòng làm việc hay không? Nếu được phép mua nhà ở, thì có được phép chuyển đổi công năng thành văn phòng không? Sau khi đã có quyền sở hữu thì có được phép cho thuê một phần hoặc toàn bộ diện tích căn nhà hay không?

Sau một thời gian sở hữu, sử dụng, nếu công ty A hoặc công ty B muốn bán tòa nhà để thu hồi lại vốn thì có được phép bán hay không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi đến AV Counsel, chúng tôi giải đáp thắc mắc thông qua bài viết sau.

- Cơ sở pháp lý:

1. Luật Nhà ở 2014;

2. Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

3. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

- Nội dung:

1. Quyền sở hữu nhà của doanh nghiệp nước ngoài

Quy định pháp luật Việt Nam về việc mua, sở hữu và cho thuê nhà ở được quy định tại Chương IX Luật Nhà ở quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở quy định về Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: 

“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Bên cạnh đó, tổ chức nước ngoài (bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) theo quy định trên đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở quy định về Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

“1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại  điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."

Như vậy, công ty bạn là doanh nghiệp nước ngoài đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở thì được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở, trường hợp công ty bạn có chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó, không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác.

2. Doanh nghiệp nước ngoài bán nhà ở trước khi hết thời hạn sở hữu:

Theo Khoản 4, Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định:

“4. Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:

a) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

b) Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định này;

c) Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam. trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài bán nhà ở thì người mua nhà ở nếu là tổ chức nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại.”

Như vậy, công ty bạn muốn bán nhà ở trước thời hạn sở hữu thì:

- Bán nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài;

- Bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua bên chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

3. Quy định về việc mua, sở hữu và cho thuê bất động sản không phải là nhà ở của doanh nghiệp nước ngoài

Tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:

“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”

Căn cứ Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản quy định về Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

“1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

..

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

...

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

...

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

..

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

...

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

..

3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”

Do đó, doanh nghiệp nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó và được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức được quy định tại Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản dưới hình thức mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê.

Trên đây là tư vấn pháp lý của AV Counsel về việc sở hữu bất động sản của doanh nghiệp nước ngoài.

________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.