MỘT SỐ GIẢI ĐÁP TRONG VỤ ÁN HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30/10/2024, Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Công văn số 207/TANDTC-PC thông báo kết quả giải đáp một số vướng mắc trong công tác xét xử vụ án hành chính. Trong đó giải đáp một số thắc mắc trong việc khởi kiện vụ án hành chính trong lĩnh vực đất đai có liên quan đến việc hủy, cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng quyền sử dụng đất đó đã được đem đi thế chấp và Ngân hàng đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình giải quyết vụ án có căn cứ xác định việc Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật nhưng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật. Trường hợp này, Tòa án có được hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Ngân hàng có được xác định là người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 hay không?

Việc xem xét yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án hành chính thực chất là việc xác định tính hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi có căn cứ xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị kiện rõ ràng trái pháp luật thì Tòa án phải tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Quan hệ thế chấp tài sản liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và quyền lợi của Ngân hàng sẽ được xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự khi đương sự có yêu cầu.

2. Đương sự yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên trên giấy chứng nhận có 10 nội dung cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng. Trường hợp này, việc xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như thế nào?

Khoản 10 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính quy định: “Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức, cá nhân tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án hành chính có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ tự mình hoặc đương sự khác đề nghị và được Tòa án nhân dân (sau đây gọi là Tòa án) chấp nhận hoặc được Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 (Tương ứng với khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024) quy định: “…trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Trường hợp này, Tòa án phải xem xét việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người được cập nhật biến động nào thì xác định người đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động sang tên do nhận chuyển nhượng mà quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động sau phủ định quyền, nghĩa vụ của người được cập nhật biến động trước thì xác định người được cập nhật biến động cuối cùng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 10 người được cập nhật biến động mà quyền, nghĩa vụ của những người được cập nhật biến động liên quan trực tiếp đến việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chủ sử dụng đất chuyển nhượng 10 phần của mảnh đất cho 10 người) thì phải xác định cả 10 người được cập nhật biến động là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3. Đương sự khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và buộc người bị kiện (cơ quan có thẩm quyền) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó cho họ. Trường hợp này, yêu cầu buộc người bị kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thuộc đối tượng khởi kiện trong vụ án hành chính hay không?

Trường hợp người khởi kiện vừa yêu cầu hủy quyết định hành chính vừa yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định (như buộc cơ quan hành chính ban hành quyết định hành chính mới), Tòa án cần phải xác định yêu cầu buộc cơ quan hành chính thực hiện hành vi nhất định là trách nhiệm của Tòa án khi hủy quyết định hành chính. Khi Hội đồng xét xử xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành đúng quy định của pháp luật thì tuyên bác yêu cầu khởi kiện của đương sự theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính mà không phải xem xét yêu cầu buộc người bị kiện thực hiện hành vi nhất định của đương sự. Khi Hội đồng xét xử xét thấy quyết định hành chính bị khởi kiện được ban hành không đúng quy định của pháp luật thì xem xét hủy quyết định hành chính và có quyền tuyên buộc cơ quan nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật theo điểm b, c khoản 2 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính.

4. Sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật, Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một bên theo đúng bản án. Sau đó người khởi kiện có đơn khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Trường hợp này, Tòa án có thụ lý giải quyết vụ án hành chính mới hay trả lại đơn khởi kiện với lý do “Sự việc đã được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật” theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 123 Luật Tố tụng hành chính?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp theo bản án là một quyết định hành chính mới nên Tòa án phải thụ lý vụ án hành chính mới và giải quyết theo quy định của pháp luật.

5. Khi giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì xác định người bị kiện là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hay Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện cấp Giấy chứng nhận, xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Điều 1 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi tắt là Thông tư liên tịch số 15) quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật”

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư liên tịch số 15 về cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chỉ là một phần trong cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai, là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật.

Điều 84 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định : “...Chi nhánh, văn phòng đại diện là đơn vị phụ thuộc của pháp nhân, không phải là pháp nhân...”, “Chi nhánh có nhiệm vụ thực hiện toàn bộ hoặc một phần chức năng của pháp nhân”, “...Người đứng đầu chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện nhiệm vụ theo ủy quyền của pháp nhân trong phạm vi và thời hạn được ủy quyền…” và “Pháp nhân có quyền, nghĩa vụ dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự do chi nhánh, văn phòng đại diện xác lập, thực hiện.”

Khoản 2 Điều 567 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên ủy quyền có nghĩa vụ: “Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền”.

Từ các quy định trên cho thấy Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị phụ thuộc Văn phòng đăng ký đất đai, thực hiện một phần chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai trong phạm vi được ủy quyền; Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm trước việc thực hiện nhiệm vụ được giao của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong phạm vi được ủy quyền. Do đó, cần phải xác định người bị kiện là Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính thì người bị kiện là cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, danh sách cử tri bị khởi kiện. Vì vậy, nếu đương sự khởi kiện chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì Tòa án phải hướng dẫn đương sự sửa đổi đơn khởi kiện theo quy định tại Điều 122 Luật Tố tụng hành chính để khởi kiện Văn phòng đăng ký đất đai.

6. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ban hành văn bản gửi Ủy ban nhân dân xã có nội dung: Trả lại hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người có đơn yêu cầu. Trong phần nơi nhận có tên người yêu cầu và đã gửi văn bản này cho người yêu cầu. Người yêu cầu khởi kiện vụ án hành chính đối với văn bản trả lại hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này xác định đối tượng khởi kiện như thế nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Điều 1, Điều 3 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Điều 84, khoản 2 Điều 567 Bộ luật Dân sự thì Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm trước việc thực hiện nhiệm vụ được giao của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trong phạm vi được ủy quyền.

Trường hợp này, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền tiếp nhận Hồ sơ đăng ký đất đai nhưng không tiếp nhận. Vì vậy, đối tượng khởi kiện là hành vi hành chính của Văn phòng đăng ký đất đai.

7. Ông Nguyễn Văn A nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận và trả kết quả (bộ phận một cửa) của Ủy ban nhân dân huyện B đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Hồ sơ đã được tiếp nhận và hẹn ngày trả kết quả. Trong quá trình kiểm tra, xác minh đối với yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì kết quả là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B ra Thông báo hồ sơ của ông A không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời chuyển hồ sơ sang bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân huyện B và bộ phận một cửa gọi ông A lên và trả lại toàn bộ hồ sơ cho ông A (kèm theo văn bản của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B). Xác định người bị kiện trong trường hợp này như thế nào?

Khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 (Tương ứng với điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2024) quy định: “Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Việc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ra Thông báo hồ sơ của ông A không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển hồ sơ sang bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân huyện B là hành vi hành chính mang tính nội bộ của Ủy ban nhân dân huyện B. Trường hợp ông A không đồng ý với việc trả hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A có quyền khởi kiện hành vi hành chính không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân huyện B. Do đó, người bị kiện trong trường hợp này là Ủy ban nhân dân huyện B - Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ông A.

8. Người khởi kiện yêu cầu hủy tất cả các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành. Trường hợp do sai sót của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi, hủy bỏ, thậm chí còn dùng để thế chấp Ngân hàng. Trường hợp này, Tòa án chỉ hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành hay phải hủy cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi?

Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 (Tương ứng với điểm b khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024), khi Nhà nước đã cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ phải được thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ thì phải xác định đó là quyết định hành chính có liên quan. Do đó, nếu Tòa án quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành thì hủy luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đổi chưa được thu hồi.

9. Trường hợp ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông B, lý do thửa đất ông B được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc di sản thừa kế chưa chia. Sau khi Tòa án có quyết định đưa vụ án ra xét xử, ông A bổ sung yêu cầu khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông C, do ông B đã chuyển nhượng thửa đất đó cho ông C và ông C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Vậy, việc ông A bổ sung yêu cầu khởi kiện có vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu không?

Ông A khởi kiện yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông B, ông B đã chuyển nhượng thửa đất đó cho ông C và ông C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông C là quyết định hành chính có liên quan với quyết định hành chính bị khởi kiện.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 193 Luật Tố tụng hành chính thì trong quá trình giải quyết vụ án hành chính Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính bị khởi kiện và quyết định hành chính có liên quan.

Vì vậy, ông A có quyền bổ sung yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông C và yêu cầu này không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu.

10. Ông A đề nghị Ủy ban nhân dân xã lập Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Ủy ban nhân dân cấp xã không thực hiện. Ủy ban nhân dân huyện có văn bản chỉ đạo Ủy ban nhân dân xã phải lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân xã không thực hiện văn bản này. Vậy hành vi của Ủy ban nhân dân xã không thực hiện văn bản chỉ đạo của Ủy ban nhân dân huyện có phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không?

Khoản 6 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính quy định: “Quyết định hành chính, hành vi hành chính mang tính nội bộ của cơ quan, tổ chức là những quyết định, hành vi chỉ đạo, điều hành việc triển khai thực hiện nhiệm vụ, kế hoạch công tác; quản lý, tổ chức cán bộ, kinh phí, tài sản được giao; kiểm tra, thanh tra việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ, chính sách, pháp luật đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động và các đơn vị thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức.”

Hành vi của Ủy ban nhân dân xã không thực hiện văn bản chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp huyện là hành vi không thực hiện mệnh lệnh hành chính trong quản lý, điều hành của nội bộ Ủy ban nhân dân. Do đó, đây là hành vi hành chính mang tính nội bộ.

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 30 Luật Tố tụng hành chính thì khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính mang tính nội bộ của cơ quan, tổ chức không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Như vậy, hành vi của Ủy ban nhân dân xã không thực hiện văn bản chỉ đạo của Ủy ban nhân dân huyện là hành vi hành chính mang tính chất nội bộ, không phải là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính.

11. Trong vụ án hành chính, người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đổi với lý do: cấp đất chồng lên phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người khởi kiện. Vậy có phải xác định Ủy ban nhân dân huyện - cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu là người bị kiện không?

Khoản 9 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính quy định: “Người bị kiện là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh, lập danh sách cử tri bị khởi kiện.”

Khoản 1 Điều 6 Luật tố tụng hành chính quy định: “Trong quá trình giải quyết vụ án hành chính, Tòa án có quyền xem xét về tính hợp pháp của văn bản hành chính, hành vi hành chính có liên quan đến quyết định hành chính, hành vi hành chính bị kiện…”.

Trong trường hợp này, người khởi kiện yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đổi mà không khởi kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lần đầu. Tòa án xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lần đầu là quyết định hành chính có liên quan. Do đó, Tòa án xác định Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người bị kiện, Ủy ban nhân dân cấp huyện (cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu) là người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./