ÁN LỆ SỐ 02/2016/AL VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP ĐÒI LẠI TÀI SẢN

Ngày đăng: 21/04/2024

470 Lượt xem

0 Đánh giá

Án lệ số 02/2016/AL về Tranh chấp đòi lại tài sản là án lệ đầu tiên về dân sự, liên quan đến tranh chấp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người Việt Nam trong nước đứng tên hộ để mua bất động sản tại Việt Nam. Sau đây AV Counsel sẽ chia sẻ cho Quý Khách hàng về Án lệ 02/2016/AL cũng như giá trị pháp lý, việc áp dụng án lệ này trên thực tế.

1. Vấn đề pháp lý

Theo khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Quyền sở hữu nhà ở mang bản chất của quyền sở hữu tài sản. Chủ sở hữu nhà ở thực hiện quyền năng của chủ sở hữu thông qua “quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt” đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo luật định. Trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bị hạn chế trong việc mua, sở hữu nhà đất tại Việt Nam, vì thế những người này không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ được sử dụng đất tại Việt Nam theo hình thức thuê đất.

Vì lẽ đó, thực tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài thường nhờ người thân ở trong nước đứng tên hộ để mua, sở hữu nhà đất tại Việt Nam. Tranh chấp phát sinh khi người đứng tên hộ tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự cho phép của người nhờ đứng tên và chiếm dụng toàn bộ số tiền chuyển nhượng.

2. Khái quát nội dung án lệ

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

3. Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ

Điều 137 và Điều 235 của Bộ luật dân sự năm 2005.

4. Từ khóa của án lệ:

“Giao dịch dân sự vô hiệu”; “Đòi lại tài sản”; “Căn cứ xác lập quyền sở hữu”; “Xác lập quyền sở hữu đối với lợi tức”; “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

5. Nội dung án lệ:

[Xem tại đây]

6. Hướng giải quyết của án lệ số 02/2016/AL

Trong Án lệ 02/2016/AL về ranh chấp đòi lại tài sản, quyền sử dụng đất của cả bà Thảnh và ông Tám đều không được thừa nhận. Theo đó, Tòa án chỉ:

Thừa nhận phần giá trị mà bà Thảnh đầu tư để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thừa nhận công sức đóng góp của ông Tám trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia.

7. Bài phân tích liên quan đến án lệ

Nhận định của Tòa án tại án lệ 02/2016/AL có những điểm thuyết phục như:

Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận lại khoản đầu tư khi có tranh chấp phát sinh.

Theo pháp luật Việt Nam, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được công nhận quyền sử dụng đất ở. Theo Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được QSH nhà ở “thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại….; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ...”; như vậy, chủ thể này chỉ được quyền sở hữu nhà ở “gắn liền với quyền sử dụng đất ở” chứ không được QSH nhà ở gắn liền với mọi loại đất. Vì thế đã không ít trường hợp Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở nhờ người thân của mình đứng tên trên các giao dịch này, và khi có tranh chấp xảy ra, họ vẫn nhận được lại khoản đầu tư ban đầu của họ.

Thứ ba, Án lệ 02/2016/AL đã giải quyết một phần vướng mắc liên quan đến việc phân chia lợi nhuận giữa người nhờ đứng tên và người đứng tên giùm liên quan đến quyền sử dụng đất khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu.

Theo đó, lợi nhuận chia cho hai bên được dựa vào công sức của từng bên, và chỉ chia đôi lợi nhuận khi không thể xác định được công sức đóng góp.

Hiện nay pháp luật quy định những điều kiện kèm theo để người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể đứng tên bất động sản ở Việt Nam. Vì thế, trường hợp Việt kiều nhờ người trong nước đứng tên giùm vẫn có thể xảy ra (do họ không đáp ứng được các điều kiện luật định) nên tranh chấp như trên vẫn tồn tại. Rút kinh nghiệm từ Án lệ 02/2016/AL, những người Việt kiều trong tình huống trên nên tạo lập chứng cứ trong quá trình nhận chuyển nhượng đất, mua nhà ở như sau để hạn chế rủi ro thấp nhất có th