CẶP ĐÔI NGHỊ QUYẾT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ, ĐẤT, THỪA KẾ VỀ NHÀ, ĐẤT VÀ XỬ LÝ HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

Ngày đăng: 26/12/2022

320 Lượt xem

0 Đánh giá

Liên quan đến việc xác định thời hiệu khởi kiện, cũng như xử lý tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cách xác định thiệt hại, lỗi của các bên khi giao kết hợp đồng vô hiệu đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn khá rõ ràng trong hai Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Sau đây AV Counsel xin chia sẻ đến quý bạn đọc một số nội dung đáng lưu ý trong 2 Nghị quyết này như sau:

A. Một số nội dung trong Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003

1. Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

2.1. Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 131 và Điều 443 BLDS thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi hợp đồng mua bán nhà ở có đủ bốn điều kiện sau đây:

a. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

b. Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

c. Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

d. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

2.2. Giải quyết một số trường hợp cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

2.3. Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

2.4. Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu

a. Xác định lỗi

b. Xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại

c. Xác định thiệt hại

3. Giải quyết tranh chấp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

>>> Xem thêm: Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003

B. Một số nội dung trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004

1. Việc áp dụng các quy định của pháp luật về thời hiệu đối với các giao dịch dân sự

2. Việc áp dụng các quy định của pháp luật về thời hiệu khởi kiện liên quan đến thừa kế

3. Xác định quyền sử dụng đất là di sản