QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những quyền dân sự quan trọng, được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Quyền này không chỉ có ý nghĩa lý luận trong hệ thống pháp luật dân sự mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc, góp phần cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, đảm bảo quyền khai thác hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và hạn chế thiệt hại cho bất động sản liền kề. Trong phạm vi bài viết này AV Counsel muốn chia sẻ những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

- Căn cứ pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2015.
• Luật Đất đai 2024.

- Nội dung:

1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Trong đó, quyền về lối đi qua được Bộ luật dân sự ghi nhận, cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng được yêu cầu mở lối đi hợp lý trên bất động sản liền kề tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai 2024 quy định: “Quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, Luật Đất đai cũng khẳng định quyền về lối đi là một trong những quyền cơ bản đối với thửa đất liền kề.

2. Điều kiện để mở lối đi qua bất động sản liền kề

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề chỉ được đặt ra khi hội đủ hai điều kiện cơ bản: (i) bất động sản đang bị vây bọc bởi các bất động sản khác; và (ii) không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.

Khi mở lối đi, pháp luật đặt ra các tiêu chí nhằm cân bằng lợi ích giữa các bên: lối đi phải được lựa chọn ở vị trí thuận tiện và hợp lý nhất, có xét đến đặc thù địa điểm, bảo đảm quyền lợi khai thác hợp pháp của bất động sản bị vây bọc, đồng thời gây ra thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền. Ngoài ra, phạm vi lối đi (chiều dài, chiều rộng, chiều cao) phải được các bên thỏa thuận, bảo đảm vừa đáp ứng nhu cầu đi lại, vừa hạn chế tối đa sự phiền hà, tranh chấp.

3. Căn cứ xác lập quyền đối với thửa đất liền kề về lối đi qua:

Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai năm 2024 thì Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 Luạt Đất đai đối với trường hợp quyền về lối đi.

Theo Điều 246 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

• Theo quy định pháp luật: pháp luật quy định trực tiếp về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
• Theo thỏa thuận các bên: các bên có thể tự thỏa thuận về việc mở lối đi qua bất động sản liền kề. Nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu tòa án giải quyết.
• Theo di chúc: Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện nội dung để cho người thừa kế của họ được hưởng quyền về lối đi qua thì chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế. Như vậy, quyền về lối đi qua của người thừa kế đương nhiên được xác lập theo di chúc trong trường hợp này.

Theo điểm l khoản 1 Điều 113 Luật Đất đai năm 2024 thì việc đăng ký biến động được thực hiện trong trường hợp có thay đổi về Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

4. Hiệu lực của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Điều 247 BLDS 2015 quy định quyền về lối đi có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Theo đó, mọi cá nhân, pháp nhân đều phải tôn trọng quyền về lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đồng thời, khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền về lối đi chuyển giao bất động sản của mình cho chủ thể khác thì cũng phải chuyển giao cả quyền về lối đi cho chủ thể đó.

5. Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Điều 256 BLDS 2015 quy định các căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua:

• Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và bất động sản vây bọc là cùng một người;
• Việc sử dụng, khai thác lối đi không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc;
• Theo thỏa thuận của các bên;
• Trường hợp khác theo quy định của luật.

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là cơ chế pháp lý cần thiết, đảm bảo sự cân bằng giữa quyền khai thác hợp pháp của bất động sản bị vây bọc và nghĩa vụ tôn trọng của bất động sản liền kề. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng còn đặt ra nhiều vướng mắc, đặc biệt trong việc xác định mức bồi thường, vị trí lối đi và thủ tục đăng ký quyền này. Do đó, việc nghiên cứu, hướng dẫn chi tiết và áp dụng thống nhất là cần thiết để hạn chế tranh chấp và đảm bảo sự hài hòa lợi ích.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel/

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.