GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG VÔ HIỆU, BÊN NHẬN ĐÃ CÓ SỔ VÀ THẾ CHẤP: GIAO DỊCH THẾ CHẤP CÓ VÔ HIỆU KHÔNG?

Trong thực tiễn xét xử, không hiếm gặp những tình huống mà một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất bị tuyên bố vô hiệu do nhiều lý do khác nhau. Vấn đề pháp lý ơt đây được đặt ra, nếu bên nhận chuyển nhượng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và sau đó đã dùng chính tài sản đó để thực hiện giao dịch thế chấp với bên thứ ba – chẳng hạn như tổ chức tín dụng – thì liệu giao dịch thế chấp này có bị vô hiệu theo hệ quả của giao dịch chuyển nhượng ban đầu hay không? Bài viết sau AV Counsel sẽ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan.

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015;

• Bản Thuyết minh dự án Bộ luật Dân sự 2015 của Ban Soạn thảo.

• Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính.

Nội dung:

1. Thế chấp tài sản là gì?

Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Như vậy, thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. 

2. Thế chấp tài sản có phải là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện không?

Tại Khoản 6 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này…. đồng thời tại khoản 7 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên nhận thế chấp tài sản, Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên nhận thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp. Vì vật phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện, quyền xử lý và chuyển giao tài sản đã được thỏa thuận và phát sinh hiệu lực khi điều kiện nhất định xảy ra (tức là bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ). Đây cũng là cơ sở khi xem xét trong ít nhiều vụ án là một “giao dịch dân sự khác” mang tính chuyển giao tài sản theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình.

3. Giao dịch chuyển nhượng nhà đất vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp trên có vô hiệu không?

Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, nằm tại điểm giao thoa giữa nguyên tắc “mọi giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự” và nguyên tắc “bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình”. Việc xác định hiệu lực của giao dịch thế chấp trong bối cảnh giao dịch chuyển nhượng trước đó bị vô hiệu đòi hỏi phải áp dụng đồng thời nhiều quy định của pháp luật.

Theo Bản Thuyết minh dự án Bộ luật Dân sự 2015 của Ban Soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 nhằm “... Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...” cho nên cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 phải được áp dụng theo nghĩa rộng, không chỉ những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như Hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn… mà còn những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản/quyền sử dụng đất đối với thửa đất - điển hình là giao dịch thế chấp.

Tại mục 1 Phần II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 quy định: “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản được đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho bên thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch không bị vô hiệu.”

Như đã phân tích trên, Thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện, để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì quy định “Chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản. 

Vì vậy, giao dịch thế chấp tài sản – nếu được xác lập bởi bên đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp và bên nhận thế chấp là bên thứ ba ngay tình – không bị vô hiệu, dù giao dịch chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu. Khi Tòa án có thẩm quyền xem xét hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản cần đánh giá đầy đủ các yếu tố liên quan đến việc đăng ký tài sản, sự ngay tình của bên nhận thế chấp, và mục đích của khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 nhằm bảo vệ sự ổn định của giao dịch dân sự. Việc công nhận hiệu lực của giao dịch thế chấp không chỉ đúng với tinh thần của pháp luật hiện hành mà còn góp phần quan trọng trong việc bảo đảm niềm tin vào cơ chế đăng ký công khai quyền tài sản và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên thứ ba ngay tình trong hoạt động dân sự.

Trên đây là bài phân tích của chúng tôi.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

 Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

 Website: https://avcounsel.com/

 Email: info.avcounsel@gmail.com

 Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.