TỪ KÝ KẾT ĐẾN CHẤM DỨT: QUẢN LÝ HỢP ĐỒNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ

Hợp đồng thuê bất động sản là một hình thức hợp đồng dân sự phổ biến, trong đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong thời hạn thỏa thuận, và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Hợp đồng này xác lập quan hệ song vụ, nghĩa là cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng. Việc tuân thủ quy định về hình thức, thời hạn, giá thuê, phương thức thanh toán và các quyền, nghĩa vụ của các bên là cơ sở pháp lý quan trọng để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hạn chế tranh chấp và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch. Bài viết dưới đây AV Counsel sẽ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng thuê bất động sản, từ khái niệm, hình thức, quyền và nghĩa vụ cho đến việc chấm dứt hợp đồng và giải quyết tranh chấp.

1. Hợp đồng thuê bất động sản là gì?

Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Riêng với hợp đồng thuê tài sản, Điều 472 quy định: bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong thời hạn nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê.

Từ đó, hợp đồng thuê bất động sản được hiểu là một dạng hợp đồng dân sự, trong đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo hợp đồng. Đây là hợp đồng song vụ, vì cả hai bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng.

Hình thức của Hợp đồng thuê tài sản

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được điều chỉnh bởi Bộ luật này, Luật Nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan. 

Đối với hợp đồng thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai 2024 (điểm b khoản 3 Điều 27) quy định việc công chứng, chứng thực chỉ thực hiện khi các bên có yêu cầu, trừ một số giao dịch đặc biệt. 

Riêng hợp đồng thuê nhà ở, Luật Nhà ở 2023 (Điều 162, 163) yêu cầu bắt buộc phải lập thành văn bản với các nội dung cơ bản; tuy nhiên, theo Điều 164, việc công chứng, chứng thực không bắt buộc, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà được xác định theo thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì tính từ thời điểm ký kết.

Quy định về hình thức hợp đồng thuê tài sản, đặc biệt là hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm tính minh bạch, an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện. Việc bắt buộc lập thành văn bản giúp các bên dễ dàng xác định quyền, nghĩa vụ của mình, đồng thời việc công chứng, chứng thực (nếu có) càng gia tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp. Do đó, dù pháp luật không luôn bắt buộc công chứng, chứng thực, nhưng trên thực tế các bên vẫn nên cân nhắc thực hiện để bảo đảm quyền lợi lâu dài.

Thời hạn thuê

Các bên có thể thỏa thuận thời hạn thuê cụ thể (như 01 năm, 05 năm, 10 năm…) hoặc không xác định thời hạn. Nếu không có thỏa thuận và cũng không thể xác định được thời hạn theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên kia trong một khoảng thời gian hợp lý.

Giá thuê và phương thức thanh toán

Ngoài các trường hợp đặc biệt do Nhà nước quy định giá, các bên được tự do thỏa thuận về giá thuê. Để tránh tranh chấp, cần ghi rõ trong hợp đồng việc giá thuê đã bao gồm hay chưa các khoản như điện, nước, vệ sinh, phí quản lý, gửi xe… Các bên cũng có thể thỏa thuận hình thức thanh toán: trả định kỳ (tháng, quý, năm) hoặc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

Như vậy, Hợp đồng thuê bất động sản là sự thỏa thuận tự nguyện của các bên, phải lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng/chứng thực, trừ trường hợp có yêu cầu. Nội dung và hình thức của hợp đồng phải tuân thủ quy định pháp luật, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

2. Hợp đồng thuê tài sản hết thời hạn khi nào?

Chấm dứt Hợp đồng thuê

Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê có thể chấm dứt trong nhiều trường hợp. 

Thứ nhất, hợp đồng đã được hoàn thành: tức là các bên đã thực hiện xong đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, như bên cho thuê đã giao tài sản đúng thỏa thuận, bên thuê đã sử dụng và thanh toán tiền thuê đầy đủ, đúng hạn.

Thứ hai, theo thỏa thuận của các bên: các bên có thể tự nguyện thống nhất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hoặc khi không còn nhu cầu duy trì quan hệ thuê.

Thứ ba, cá nhân giao kết hợp đồng chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại: nếu hợp đồng buộc phải do chính cá nhân hoặc pháp nhân đó thực hiện thì khi họ không còn tồn tại, hợp đồng cũng chấm dứt. Ví dụ: thuê nhà ở gắn liền với việc sử dụng cá nhân của một người.

Thứ tư, hợp đồng bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện: trong các trường hợp vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hoặc có căn cứ luật định cho phép, một bên có quyền hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng.

Thứ năm, hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn: chẳng hạn, tài sản thuê bị mất, bị hư hỏng hoàn toàn do sự kiện bất khả kháng.

Thứ sáu, hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 BLDS 2015: đây là trường hợp hợp đồng bị chấm dứt do hoàn cảnh thay đổi cơ bản khiến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng trở nên quá khó khăn.

Thứ bảy, trường hợp khác do luật quy định: ví dụ pháp luật chuyên ngành có quy định riêng về chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê nhà ở xã hội, thuê tài sản công...

Đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ở

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, các bên có thỏa thuận, hoặc pháp luật có quy định. Bên đơn phương chấm dứt phải thông báo cho bên kia, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Khi hợp đồng chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ những thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp.

Đối với Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng hợp đồng dân sự phổ biến, xác lập quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê về việc sử dụng nhà ở trong một thời hạn nhất định. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, vì nhiều lý do khác nhau mà một trong các bên có thể muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Để đảm đảm cân bằng quyền lợi và hạn chế tranh chấp, Các bên có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng (Điều 172 Luật Nhà ở, cụ thể):

Quyền của Bên cho thuê

• Cho thuê trái pháp luật: Nhà ở là tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, hoặc nhà lưu trú công nhân mà cho thuê không đúng thẩm quyền, đối tượng, hoặc điều kiện

• Bên thuê vi phạm nghĩa vụ tài chính: Không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

• Sử dụng sai mục đích: Bên thuê dùng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận

• Bên thuê Tự ý thay đổi kết cấu nhà ở: Đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ mà không được phép.

• Chuyển nhượng, cho thuê lại trái phép: Chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

• Gây mất trật tự, vệ sinh môi trường: Ảnh hưởng nghiêm trọng đến cộng đồng và đã bị lập biên bản đến lần thứ ba nhưng không khắc phục.

• Trường hợp khác theo Điều 170 Luật Nhà ở: Chẳng hạn, bên cho thuê có nhu cầu sử dụng nhà ở khẩn cấp theo quy định.

Quyền của bên thuê

• Nhà ở bị hư hỏng nặng mà không được sửa chữa: Làm ảnh hưởng đến việc sử dụng.

• Bị tăng giá thuê bất hợp lý: Hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận.

• Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba

Một trong các bên khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đều phải Thông báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác theo hợp đồng, trừ khi có thỏa thuận khác. Nếu không tuân thủ quy định thông báo hoặc gây thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường theo quy định pháp luật.

3. Giải quyết khi chấm dứt hợp đồng thuê 

Khi hợp đồng thuê bất động sản chấm dứt, các bên phải thực hiện các nghĩa vụ còn lại và giải quyết các vấn đề liên quan để tránh phát sinh tranh chấp:

• Hoàn trả tài sản thuê: Bên thuê có trách nhiệm bàn giao lại bất động sản cho bên cho thuê theo đúng tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng (thường lập kèm biên bản bàn giao). Nếu tài sản bị hư hỏng do lỗi của bên thuê, bên này phải bồi thường.
• Thanh toán nghĩa vụ tài chính: Bên thuê phải thanh toán toàn bộ số tiền thuê còn thiếu, chi phí điện, nước, dịch vụ... Bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc (nếu có), trừ trường hợp được khấu trừ để bồi thường thiệt hại hoặc trừ nợ.
• Xử lý tiền đặt cọc/bảo đảm: Khoản tiền đặt cọc thường được dùng để bù trừ cho các nghĩa vụ chưa hoàn thành hoặc bồi thường thiệt hại. Nếu không có tranh chấp, số tiền này phải được hoàn trả cho bên thuê.
• Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại: Nếu có thỏa thuận về phạt vi phạm hoặc nếu việc chấm dứt do một bên vi phạm nghĩa vụ, thì bên vi phạm phải bồi thường theo quy định của Bộ luật Dân sự và theo hợp đồng.

Trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn, các bên có thể lựa chọn phương thức giải quyết:

• Thương lượng, hòa giải: ưu tiên áp dụng để tiết kiệm chi phí và thời gian.

• Trọng tài thương mại: áp dụng nếu hợp đồng có yếu tố kinh doanh và có điều khoản trọng tài.

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân: biện pháp cuối cùng khi không đạt được thỏa thuận, nhằm yêu cầu Tòa án giải quyết việc thanh toán, bồi thường, hoặc tuyên bố hợp đồng chấm dứt/vô hiệu.

Việc quy định rõ ràng cơ chế giải quyết khi chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Nếu các bên thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bàn giao, thanh toán và xử lý đặt cọc theo đúng thỏa thuận, thì quan hệ thuê sẽ chấm dứt một cách minh bạch, hạn chế tranh chấp phát sinh. Trong trường hợp có mâu thuẫn, việc lựa chọn đúng phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, trọng tài hoặc tòa án) sẽ giúp bảo vệ công bằng và trật tự trong giao dịch dân sự, thương mại.

Để thấy rõ hiệu quả của cơ chế này trong thực tiễn, chúng ta có thể tham khảo một vụ việc tranh chấp hợp đồng thuê bất động sản đã được Tòa án giải quyết.

Ví dụ: Theo Bản án số 231/2024/KDTM của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về việc tranh chấp Hợp đồng thuê mặt bằng

Hợp đồng số 1083-HĐ/VPTU ngày 15/4/2015 về việc nguyên đơn cho bị đơn thuê mặt bằng nhà; thời hạn thuê 5 năm từ ngày 01/04/2015 đến ngày 01/04/2024. Khi hết thời hạn thuê nhà, nguyên đơn đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu trả lại mặt bằng nhưng bị đơn vẫn tiếp tục sử dụng mặt bằng thuê nhà từ 01/04/2020 đến 17/08/2023 thì mới giao trả nhà, chính vì thế nguyên đơn yêu cầu trả tiền thuê nhà trong thời gian này.

Bị đơn cho rằng nguyên đơn không thể đến nhận bàn giao, phía bị đơn đã không thể trực tiếp sử dụng mặt bằng để hoạt động kinh doanh, chỉ để vài vật dụng như bàn, ghế và cử 02 bảo vệ trông coi tài sản.

Đối với yêu cầu trả lại tài sản thuê

Toà án cấp phúc thẩm đã nhận định rằng “Lý do mà bị đơn nêu ra cũng không phù hợp với quy định của pháp luật về nghĩa vụ trả lại tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê, cụ thể theo quy định tại khoản 4 Điều 482 Bộ luật dân sự 2015 quy định: Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.” Chứng cứ trong hồ sơ thể hiện bị đơn đã nhiều lần nhận Công văn của nguyên đơn yêu cầu bị đơn bàn giao tài sản thuê, nhưng bị đơn không giao trả mà không có lý do chính đáng. Thực tế bị đơn vẫn chưa giao trả tài sản thuê đến ngày 17/8/2023 nên bị đơn phải chịu trách nhiệm về việc chậm giao trả tài sản thuê theo quy định trên.”

Đối với yêu cầu trả tiền thuê mặt bằng và lãi chậm trả

Tiền thuê phát sinh tính từ sau khi hợp đồng hết hạn: Khi hợp đồng hết hạn, nếu bên thuê chưa bàn giao tài sản, bên cho thuê có quyền yêu cầu thanh toán tiền thuê cho khoảng thời gian bên thuê vẫn chiếm dụng tài sản.

Căn cứ  khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê phát sinh trong thời gian chậm trả, đồng thời bồi thường thiệt hại và trả tiền phạt vi phạm (nếu có thỏa thuận). 

Việc áp dụng giá thuê sau khi hợp đồng hết hạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, ví dụ như:

Nếu hợp đồng đã ghi giá thuê trước đó, thì giá thuê cũ có thể được áp dụng cho khoảng thời gian phát sinh, trừ khi có lý do pháp lý để điều chỉnh. Nếu hợp đồng không ghi giá thuê hoặc không thỏa thuận giá mới, tòa án sẽ xác định giá thuê hợp lý theo giá thị trường tại thời điểm sử dụng tài sản. Mức giá này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên cho thuê mà không gây thiệt hại cho bên thuê.

Đồng thời, bên cho thuê có thể yêu cầu bên thuê trả tiền lãi chậm trả trên số tiền thuê mặt bằng. 

Tại bản án số 231/2024/KDTM nêu trên, nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền lãi chậm trả trên số tiền thuê mặt bằng còn nợ tính từ tháng 05/2020 đến ngày 30/5/2024 theo mức lãi suất 10%/năm. Toà án cấp phúc thẩm đã nhận định rằng “Điều 306 Luật Thương mại quy định “Trường hợp bên vi phạm hợp đồng chậm thanh toán tiền hàng hay chậm thanh toán thù lao dịch vụ và các chi phí hợp lý khác thì bên bị vi phạm hợp đồng có quyền yêu cầu trả tiền lãi trên số tiền chậm trả đó theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”, nên yêu cầu này cuả nguyên đơn là có căn cứ pháp luật. Bản án cấp sơ thẩm đã căn cứ mức lãi suất quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 13,5%/năm để chấp nhận mức lãi suất do nguyên đơn yêu cầu 10%/năm với số tiền 155.619.705 đồng là phù hợp.”

Vậy, số tiền lại chậm trả được tính như nào?

Trường hợp các bên đã thỏa thuận trước về lãi suất trong hợp đồng: áp dụng theo thỏa thuận, nhưng không vượt quá 20%/năm theo khoản 1 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu không có thỏa thuận rõ ràng hoặc có tranh chấp về lãi suất, mức lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất tối đa, tức không vượt quá 10%/năm.

Đới với hợp đồng điều chỉnh theo Luật Thương mại 2005, Tòa án căn cứ mức lãi suất nợ quá hạn trung bình của ít nhất 3 ngân hàng thương mại (ví dụ: Vietcombank, VietinBank, Agribank) tại địa phương nơi tòa án xét xử để xác định lãi suất chậm trả, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác. (Điều 306 Luật Thương mại 2005, Điều 11 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP)

Như vậy, hợp đồng thuê bất động sản không chỉ xác lập quan hệ quyền lợi và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và bên thuê, mà còn tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện, bao gồm việc chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tài sản, thanh toán tiền thuê và lãi chậm trả. Việc tuân thủ đúng các quy định về hình thức, thời hạn, giá thuê, nghĩa vụ thanh toán và cơ chế giải quyết tranh chấp giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và duy trì trật tự trong các giao dịch dân sự – thương mại. 

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

                  https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

Website: https://avcounsel.com/

Email: info.avcounsel@gmail.com

Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.