ĐẤT ĐƯỢC CHA MẸ CHO VỢ CHỒNG, SỔ ĐỎ CHỈ MỘT NGƯỜI ĐỨNG TÊN CÓ ĐÚNG LUẬT?

Ngày đăng: 04/10/2025

22 Lượt xem

0 Đánh giá

Nguồn gốc thửa đất được xác định thuộc quyền sử dụng của cha mẹ, tuy nhiên chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, cha mẹ đã cho vợ chồng người con quản lý, sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhưng việc cho tặng này không có văn bản, tài liệu chứng minh. Thực tế, vợ chồng người con đã tiến hành xây dựng nhà, trong quá trình đó cha mẹ không có ý kiến phản đối. Sau một thời gian, người chồng đi kê khai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên riêng mình.Tình huống này đặt ra những câu hỏi pháp lý quan trọng: Liệu việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và vợ chồng người con đã hoàn thành theo quy định pháp luật hay chưa? Việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người chồng có làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người vợ hay không, và người vợ có được pháp luật bảo vệ quyền lợi trong khối tài sản chung vợ chồng? Trong nội dung tiếp theo, AV Counsel sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành để giúp Quý bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

* Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.
Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.
Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 ngày 19/06/2014.
Án lệ số 03/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao.

* Nội dung:

1. Điều kiện khi tặng cho Quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Đối với tài sản là Quyền sử dụng đất, căn cứ Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, Điều 459 Bộ luật dân sự 2015, Hợp đồng tặng cho Quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

Được lập thành văn bản;
Được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật;
Phát sinh hiệu lực từ thời điểm đăng ký (tức là đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai).
Hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.

Nếu không đáp ứng điều kiện trên, giao dịch tặng cho có thể bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015.

2. Tặng cho không lập thành văn bản - có được xem là “tặng cho thực tế” không?

Án lệ số 03/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/4/2016, được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao, Toà án đã nhận định rằng: Trường hợp cha mẹ đã cho vợ chồng người con một diện tích đất và vợ chồng người con đã xây dựng nhà kiên cố trên diện tích đất đó để làm nơi ở, khi vợ chồng người con xây dựng nhà thì cha mẹ và những người khác trong gia đình không có ý kiến phản đối gì; vợ chồng người con đã sử dụng nhà, đất liên tục, công khai, ổn định và đã tiến hành việc kê khai đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xác định vợ chồng người con đã được tặng cho quyền sử dụng đất.

Trên thực tế không ít nhiều xảy ra những giao dịch tặng cho Quyền sử dụng đất không lập thành văn bản, được công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng nếu tồn tại hành vi thể hiện ý chí rõ ràng để làm căn cứ cấp GCNQSDĐ hoặc xác định quyền sử dụng hợp pháp trong tranh chấp dân sự, cụ thể:

Người được tặng cho đã sử dụng, ổn định lâu dài trên đất;
Người tặng cho không phản đối, không yêu cầu trả lại;
Có xác nhận của hàng xóm, chính quyền địa phương về quá trình sử dụng đất không tranh chấp.

3. Quyền sử dụng đất tặng cho vợ chồng, quá trình cấp Giấy chứng nhận chỉ đứng tên một người thì có giá trị pháp lý không?

Câu trả lời là có, nếu việc cấp giấy chứng nhận tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và không có khiếu nại, tranh chấp tại thời điểm cấp. Tuy nhiên, trong trường hợp sau này phát sinh tranh chấp (ví dụ cha mẹ hoặc người thừa kế cho rằng không có việc tặng cho), thì GCNQSDĐ hoàn toàn có thể bị hủy hoặc điều chỉnh nếu Tòa án xác định:

Việc kê khai là gian dối, không đúng thực tế sử dụng đất;
Chủ sử dụng đất thực tế là người khác;
Chưa hoàn thành giao dịch chuyển nhượng/tặng cho.

Ngoài ra, nếu đất được tặng cho cả hai vợ chồng, nhưng GCNQSDĐ chỉ đứng tên người chồng, thì người vợ hoàn toàn có thể yêu cầu xác định đó là tài sản chung theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014. Nếu chỉ đứng tên một người, thì:

Người còn lại có quyền yêu cầu Tòa án xác định đó là tài sản chung;
Việc phân chia tài sản phải đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.

4. Toà án sẽ giải quyết thế nào nếu có tranh chấp đất trong trường hợp này?

Toà án sẽ đánh giá toàn diện các yếu tố sau để đưa ra phán quyết:

Hành vi thực tế của cha mẹ: có cho phép sử dụng đất? Có biết việc xây nhà không? Có đòi lại đất không?
Thời gian sử dụng đất của vợ chồng người con: có ổn định, liên tục, công khai hay không?
Sự đồng thuận của các thành viên khác trong gia đình (nếu là đất thừa kế);
Thủ tục cấp GCNQSDĐ: có tuân thủ đúng pháp luật không?

Nếu Tòa án xác định có ý chí tặng cho thực tế, việc sử dụng đất ổn định, và không có tranh chấp trong thời gian dài, thì sẽ công nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng người con, kể cả khi không có văn bản tặng cho. Như vậy, Bản chất của vấn đề này có thể được tóm tắt theo nội dung rằng:

Về hình thức: Chưa – vì không có hợp đồng tặng cho công chứng.

Về bản chất: Có thể coi là đã tặng cho trên thực tế, nếu chứng minh được:

Việc sử dụng đất ổn định, liên tục, không tranh chấp;
Ý chí cho sử dụng đất của cha mẹ là rõ ràng, thể hiện qua hành vi (không phản đối, biết và để con xây nhà...).

5. Lời khuyên của AV Counsel trong trường hợp này.

Khi cha mẹ có ý định tặng cho đất cho con, cần lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản, có công chứng để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.
Trong trường hợp đã “cho bằng miệng”, con cái nên sớm hoàn tất thủ tục pháp lý: xin xác nhận, kê khai, đề nghị cấp giấy chứng nhận đúng đối tượng.
Khi xảy ra tranh chấp, cần thu thập đầy đủ chứng cứ về quá trình sử dụng đất, xây nhà, sự đồng ý của cha mẹ, nhằm chứng minh “tặng cho thực tế” đã hoàn tất.

Nếu bạn đang vướng vào tranh chấp đất đai tương tự hoặc muốn được tư vấn cụ thể về hồ sơ pháp lý, hãy liên hệ với AV Counsel để được hỗ trợ chi tiết.

_____________________________________

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH AV COUNSEL

Fanpage: https://www.facebook.com/congtyluatavcounsel

https://www.facebook.com/luatsuvadoanhnghiep/

Website: https://avcounsel.com/

Email: info.avcounsel@gmail.com

Hotline: 094.333.4040

Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

Trân trọng./.